10+1 ερωτήσεις και απαντήσεις με όλες τις απαραίτητες πληροφορίες
Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων ανακαλύπτουν καθημερινά, ειδικά τη στιγμή της μεταβίβασης της κυριότητας, ότι η γη που κατέχουν δεν είναι αυτόνομη και ανεξάρτητη, αλλά αποτελεί μέρος ενός μεγαλύτερου οικοπέδου στο οποίο έχουν αποκλειστική χρήση συγκεκριμένου τμήματος και μόνο …
Το θέμα της παράνομης κατάτμησης της ακίνητης περιουσίας είναι ένα προβληματισμός που εμφανίζεται σε μεγάλο βαθμό με τη διαδικασία δήλωσης ακινήτων στο κτηματολόγιο και υποθηκοφυλακείο. Οι δρόμοι που δημιουργήθηκαν για τη {μεταφορά} αγροτικών προϊόντων, που υπήρχαν πριν από το 1923, θεωρούνται δημοτικοί, ενώ αντίθετα οι δρόμοι που δημιουργήθηκαν μετά το 1923 με ιδιωτική πρωτοβουλία θεωρούνται ιδιωτικοί.
Ακίνητα: συνεχίζεται η άνοδος των τιμών των κατοικιών – οι λόγοι
«Η διαίρεση της ακίνητης περιουσίας, δηλαδή η διαίρεση της σε μικρότερα μέρη και η μεταβίβασή της σε τρίτους, είναι μια συνηθισμένη πρακτική στην Ελλάδα», λέει ο τοπογράφος-μηχανικός της πόλης Γραμμάτη Μπακλατζή.
Και αυτό συμβαίνει, όπως τονίζει, «παρά τη θέσπιση -διαχρονικά- κατάλληλων ρυθμίσεων που απαγορεύουν τον καταμερισμό της αγροτικής περιουσίας με προφανή σκοπό την πιο επικερδή αγροτική της εκμετάλλευση».
«Η ακαμψία της σχετικής νομοθεσίας και η αδυναμία προσαρμογής της στις σημερινές συνθήκες έχει δημιουργήσει όχι μόνο νομικά, αλλά και πολύ σοβαρά κοινωνικά προβλήματα σε πολλές περιοχές της χώρας που χρήζουν επίλυσης, με πρώτο παραδείγματα το Ηράκλειο Κρήτης». σημειώνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς.
Στην {περίπτωση} των οικοπέδων που καλύπτονται από το σχέδιο, ο κανόνας είναι ότι δεν επιτρέπεται η διαίρεση εάν τα οικόπεδα που προκύπτουν από λανθασμένη διαίρεση (νέα και παλιά) δεν πληρούν τους όρους ανάπτυξης που ισχύουν για μια δεδομένη περιοχή.
Το θέμα όμως της δυνατότητας ανάπτυξης οικοπέδων ή οικοπέδων εκτός σχεδίου είναι κάτι εντελώς διαφορετικό.
«ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια της Γραμματέα Μπακλατζή, μέσα από 11 ερωτήσεις παρουσιάζουν απαντήσεις σε όλες τις βασικές πληροφορίες που πρέπει να θυμούνται τα πρόσωπα που είναι συνιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου ακίνητης περιουσίας.
Τι είναι η κατάτμηση;
Η διαίρεση είναι μια διαδικασία με την οποία ο ιδιοκτήτης ή οι συνιδιοκτήτες της ακίνητης περιουσίας διαχωρίζουν το διαιρετό από το ακίνητό τους και το μεταβιβάζουν σε τρίτο.
Έτσι, παύει η συνέχεια της γης τους και καταργούνται τόσο τα «ενιαία» χαρακτηριστικά και ο αυτοτελής χαρακτήρας της περιουσίας τους.
Ποιες απαγορεύσεις ισχύουν για διαιρέσεις σε περιοχές εκτός σχεδίου;
Ισχύουν οι ακόλουθοι κανόνες:
ΚΑΙ) Απαγορεύεται η διαίρεση ακινήτων με εμβαδόν μικρότερη των 1.000 m2 εάν βρίσκονται σε ακτίνα 500 m από τα όρια του ακινήτου. Σημείωση: Η διάταξη αυτή ισχύει για παλιά σχέδια πόλης 1923-1983.
σι) Απαγορεύεται η υποδιαίρεση σε οικιστικές ζώνες ελέγχου (ΖΟΕ) κάτω από τα όρια επάρκειας που ισχύουν για κάθε περιοχή. Για παραδείγματα, 20 στρέμματα για την περιοχή εκτός σχεδίου Αττικής.
ντο) Απαγορεύεται η υποδιαίρεση κάτω από τα όρια επάρκειας σε περιοχές που έχουν εντοπιστεί σύμφωνα με εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) ή ΣΧΟΟΑΠ ΟΤΑ.
ρε) Απαγορεύεται η διαίρεση μεγάλης έκτασης σε οικόπεδα τεσσάρων στρεμμάτων εκτός εάν διαπιστωθεί ότι κάθε οικόπεδο τεσσάρων στρεμμάτων αποκτά ταυτόχρονα έκταση 25 μέτρων σε αναγνωρισμένο δημόσιο δρόμο.
Σήμερα δεν επιτρέπεται να δημιουργούνται νέοι δρόμοι μεταξύ ιδιοκτητών, οι δρόμοι πρέπει ήδη να υπάρχουν.
Οι δημόσιοι δρόμοι στους οποίους εφαρμόζεται η διάταξη αυτή είναι συγκεκριμένοι: δρόμοι που αναφέρονται στα χρονοδιαγράμματα του Υπουργείου Γεωργίας (κατοικίες), ή η παραλιακή ζώνη, εάν πρόκειται για ασφαλτοστρωμένο δρόμο, δρόμοι που κατασκευάζονται από τις Τεχνικές Υπηρεσίες των Δήμων.
Σημείωση: σε κάθε {περίπτωση} είναι απαραίτητο να έχετε ένα έγγραφο που να επιβεβαιώνει την κοινή χρήση του δρόμου.
Το χωράφι «κόπηκε» από δρόμο με {αποτέλεσμα} να χωριστεί σε δύο μέρη. Εφαρμόζεται σε
χώρισμα?
Σύμφωνα με το νομοθετικό διάταγμα του 1923, απαγορεύεται η παραγωγή δρόμων και το «κόψιμο» χωραφιών.
Ως εκ τούτου, οι δρόμοι που δημιουργήθηκαν μετά το 1923 με ιδιωτική πρωτοβουλία και κατασκευάστηκαν πριν από το 1923 θεωρούνται δημόσιοι, ενώ οι δρόμοι που δημιουργήθηκαν μετά το 1923 με ιδιωτική πρωτοβουλία θεωρούνται ιδιωτικοί.
Ωστόσο, πολλοί δρόμοι κατασκευάστηκαν τις δεκαετίες του 1960 και του 1970 και για να λυθεί αυτό το προβληματισμός εισήχθη νόμος που αναγνώριζε ιδιωτικούς δρόμους που είχαν κατασκευαστεί πριν από το 1977 ως εξυπηρετούν γειτονικά οικόπεδα.
Ως εκ τούτου, με την «προσομοίωση» παρανόμως δημιουργημένων ιδιωτικών δρόμων με «αγροτικούς» δρόμους (που εξαιρούνται της απαγόρευσης), τα οικόπεδα που διαιρούνται με αυτόν τον τρόπο με διάνοιξη του δρόμου θεωρούνται ανεξάρτητα και μεταφέρονται περαιτέρω χωρίς προβλήματα.
Τι συμβαίνει εάν ένας δρόμος έχει σχεδιαστεί αλλά δεν υλοποιηθεί; Υπάρχει διαίρεση εδώ και μπορούν τα οικόπεδα που προκύπτουν να πωληθούν χωριστά;
Η απλή παρουσίαση της τοπογραφικής διάταξης ενός οικοπέδου σε διάγραμμα χωρίς διαίρεση σε συνδυασμό με μεταβίβαση (π.χ. πώληση, δωρεά, γονική παροχή) δεν συνιστά διαίρεση.
Αν έχει συναφθεί προσύμφωνο πώλησης οικοπέδου πριν από το 1977, ισχύει.
Σε αντίθετη {περίπτωση}, τα τμήματα των αγρών που βλέπουν στον συγκεκριμένο δρόμο δεν μπορούν να μετακινηθούν γιατί φαίνονται στην τοπογραφία της διάταξης και θεωρούνται πολεοδομικά ομοιόμορφα.
Ο ιδιοκτήτης έχει χωράφι και θέλει να το μοιράσει και να το παραδώσει στα παιδιά του κι ας μην το χτίσουν. Αυτός μπορεί να το κάνει;
Εάν το ακίνητο βρίσκεται εξ ολοκλήρου σε περιοχή εκτός σχεδίου, εκτός ζώνης ανάπτυξης και εκτός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου, τότε ναι, μπορεί να χωριστεί σε οποιοδήποτε μέγεθος, χωρίς όμως δικαίωμα αξιοποίησης.
Αν το οικόπεδο καλύπτεται από σχέδιο/οικισμό;
Σε τέτοια {περίπτωση} απαγορεύεται η κατάτμηση και μεταβίβαση της κυριότητας των οικοπέδων που έχει ως {αποτέλεσμα} τη παραγωγή άνισων οικοπέδων.
Στην {περίπτωση} αυτή, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να προχωρήσουν στη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης με την οποία θεσπίζεται η κάθετη κατανομή της ιδιοκτησίας.
Το οικόπεδο χωρίστηκε στα τρία. Η διάσπαση έγινε πριν από 30 χρόνια λόγω έλλειψης συμφωνίας, αλλά δηλώνονται χωριστά στο Ε9. Τι συμβαίνει σε αυτή την {περίπτωση};
Αυτό το ζήτημα παραμένει και μπορεί να επιλυθεί χρησιμοποιώντας το νομικό εργαλείο χρήστη.
Στην τρέχουσα συμβολαιογραφική πρακτική, σύνηθες φαινόμενο είναι η επίκληση της αορίστου επικαρπίας και η ταυτόχρονη μεταβίβαση του ακινήτου για το οποίο εφαρμόζεται.
Επίσης στη δήλωση δικαιωμάτων εγγραφής στο Εθνικό Κτηματολόγιο υπό τον τίτλο χρήστη καταχωρείται η κυριότητα μαζί με ένορκη δήλωση δύο προσώπων.
Πότε ισχύει η διαίρεση της περιουσίας σε {περίπτωση} κληρονομιάς;
Σε {περίπτωση} κληρονομιάς ως στιγμή της δημιουργίας του γηπέδου θεωρείται η στιγμή του θανάτου του κληρονόμου.
Τι γίνεται με τα προσύμφωνα;
Σε {περίπτωση} προσυμβολαιογραφικής συμφωνίας βάσει της οποίας εκδόθηκε τελεσίδικη δικαστική απόφασης μεταβίβασης κυριότητας του οικοπέδου, ως ημερομηνία κατάθεσης της δικαστικής απόφασης θεωρείται η στιγμή της διαίρεσης.
Τι γίνεται με τα λαχεία;
– Στην {περίπτωση} των παραχωρηθέντων από το Ελληνικό Δημόσιο οικοπέδων (ΦΕΚ 115/Α/1968), η διαίρεση τους απαγορεύτηκε μέχρι τις 22 Μαρτίου 2012. Εξαιρούνται: α) οικόπεδα β) οικόπεδα που προορίζονται για ανέγερση τουριστικών εγκαταστάσεων (με άδεια Ε.Φ.Ε.) γ) οικόπεδα που καλύπτονται από σχέδιο χωροταξικής ανάπτυξης ή εντός ορίων οικιστικών συγκροτημάτων και δ) φορολογικά ή σχολικά οικόπεδα. για την ανέγερση εκκλησιών ή σχολείων.
– Από τις 22 Μαρτίου 2023 η κατάτμηση των οικοπέδων και η καταμέτρηση των νομαρχιακών πράξεων μπορεί να συμπληρώσει την παραγραφή μέρους του οικοπέδου.
Επί του παρόντος, τα αγροτεμάχια αντιμετωπίζονται ως όλα τα αγροτεμάχια που μπορούν να υποδιαιρεθούν σε οποιοδήποτε μέγεθος και σχήμα χωρίς καμία απαίτηση ισοτιμίας (ελάχιστα τετραγωνικά μέτρα και τετραγωνικά μέτρα), εκτός εάν αποτελούν μέρος Ζώνης Ελέγχου Κατοικίας, GIS ή γενικού σχεδίου όπου υπάρχει όριο υποδιαίρεσης .
Αν τίθεται θέμα κατασκευής;
Σε μια τέτοια {περίπτωση}, είναι απαραίτητο να διασφαλιστεί ότι το πρόσωπο και το έδαφος πληρούν τις απαιτήσεις που απορρέουν από τους κανονισμούς για την ανάπτυξη ιδεών εκτός σχεδίου.
Τι είναι αυτό; Χρήση σε ολόκληρες κληρώσεις (επιτρέπεται από τις 23 Μαΐου 1968).
Χρήση μέρους της κληρονομιάς: επιτρέπεται α) εάν οι διαιρέσεις υιοθετήθηκαν με επικύρωση συμβολαιογραφικών πράξεων από την ημερομηνία οριστικοποίησης και μεταγενέστερα, και β) διαιρέσεις που έγιναν από 22 Μαρτίου 2012 και μετά.
Σημείωση: Η έγκριση μη κανονικών νομικών πράξεων επιτρέπεται έως τις 22 Μαρτίου 2024, εφόσον αφορούν διασπάσεις με βάση ιδιωτικές συμβάσεις που έχουν συναφθεί πριν από τις 22 Μαρτίου 2012.
