Οι τιμές πώλησης και τα ενοίκια έχουν καταστήσει αδύνατη την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών με βιώσιμο τρόπο
Χιλιάδες νοικοκυριά που αναζητούν στέγη βρίσκονται σε διπλή κατάσταση αυτή την περίοδο. Μετά το ράλι των τελευταίων 5 ετών, οι τιμές πώλησης βρίσκονται στα όρια των υψηλού όλων των εποχών που καταγράφηκαν στα τέλη της δεκαετίας του 2000, ενώ τα ενοικιαζόμενα ακίνητα φιλικά προς την οικογένεια έχουν σημειώσει σωρευτική αύξηση 40%-50% έναντι του μέσου όρου.
(*2*)
Το διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών μπορεί να αυξήθηκε αυτό το διάστημα λόγω της επιτάχυνσης της οικονομικής δραστηριότητας, των αυξήσεων μισθών και των φορολογικών περικοπών, αλλά εξακολουθούν να είναι 20% κάτω από τα προ κρίσης επίπεδα.
Real Estate: Πώς οι προσπάθειες Golden Visa και Airbnb επηρεάζουν την αγοράστρια
Αυτό το γεγονός σε συνδυασμό με την ακρίβεια καθιστά εξαιρετικά δύσκολη την εύρεση οικονομικά προσιτών κατοικιών.
Λόγοι
Όπως τονίζουν οι αναλυτές, η ταυτόχρονη αύξηση των τιμών και των ενοικίων με ρυθμό πολλαπλάσιο από την αύξηση του εισοδήματος των νοικοκυριών είναι πολυπαραγοντική.
Αυτό σχετίζεται κυρίως με την ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς, καθώς ο αριθμός των ατόμων που ενδιαφέρονται για διαμερίσματα υπερβαίνει σημαντικά τον αριθμό των ακινήτων που διατίθενται προς πώληση ή ενοικίαση.
ΕΙΔΙΚΑ:
• Ο ρυθμός αύξησης του στεγαστικού αποθέματος μειώθηκε σημαντικά κατά τη διάρκεια της κρίσης, η οποία προκλήθηκε από την πτώση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Σύμφωνα με την τελευταία μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς, τα έτη 2001-2011 περίπου 917 χιλ. νέα ακίνητα, την επόμενη δεκαετία δεν ξεπέρασαν τις 155 χιλ.
Ο αριθμός των νέων εγκαταστάσεων έχει αυξηθεί τα τελευταία τρία χρόνια, αλλά το επίπεδό τους απέχει πολύ από το {επίπεδο} πριν από την κρίση. Ως ποσοστό των συνολικών επενδύσεων στη χώρα, αυτή τη στιγμή δεν ξεπερνά το 15% έναντι 42% στα μέσα του 21ου αιώνα.
• Σύμφωνα με την Τράπεζα Πειραιώς, το 2012-2022 δημιουργήθηκαν 197.000. νέα νοικοκυριά. Επιπλέον, αυξήθηκε η ζήτηση από επενδυτές που δραστηριοποιούνται στην αγοράστρια βραχυπρόθεσμων ενοικίων, φτάνοντας τις 170.000 διαμερίσματα. Παράλληλα, υπήρξε αύξηση της ζήτησης για αγοράστρια διαμερισμάτων από αλλοδαπούς βάσει της Golden Visa, η οποία είχε ως {αποτέλεσμα} οι τιμές σε αρκετές περιοχές της χώρας να υπερβαίνουν τα ελάχιστα όρια που απαιτούνται για την απόκτηση της κατάλληλης άδειας, χωρίς αιτιολόγηση σε αρκετές περιπτώσεις λόγω για την τοποθεσία και την ποιότητα του ακινήτου.
Λαμβάνοντας υπόψη αυτά τα στοιχεία, το έλλειμμα προμήθειας ανέρχεται σε 212.000 σπίτια, τα οποία θα απαιτήσουν τουλάχιστον 6 χρόνια για να καλυφθούν σε νέα κτίρια, δεδομένης της ικανότητας του εγχώριου κατασκευαστικού τομέα.
Προβλέψεις
Ο αργός ρυθμός ανάκαμψης στην αγοράστρια ακινήτων, που χρησιμεύει ως ασφάλεια για τα δάνεια, δημιουργεί επίσης πρόσθετη πίεση στην προσφοράς. Την περίοδο 2018–2023 ολοκληρώθηκαν μόνο 15.000. πλειστηριασμοί κατοικιών, ενώ τη διετία 2024–2025 ο αριθμός τους δεν πρέπει να ξεπερνά τις 6.000. Επιπλέον, η αύξηση των τιμών πώλησης των νεόδμητων κατοικιών προκαλείται από την ανατίμηση του κόστους κατασκευής.
Οι οικονομολόγοι εκτιμούν ότι αυτές οι τάσεις θα συνεχιστούν, αν και με βραδύτερο ρυθμό, τα επόμενα χρόνια.
Πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος έκανε λόγο για αγοράστρια ακινήτων δύο ταχυτήτων. Αφενός, για ακίνητα υψηλής ποιότητας σε περιοχές υψηλού επενδυτικού ενδιαφέροντος, η ανατίμηση θα παραμείνει υψηλή. Από την άλλη, μικρότερες αλλαγές μπορούν να αναμένονται σε πόλεις που δεν έχουν τις ίδιες προοπτικές και σε χαμηλότερης ποιότητας στέγαση.
Δεδομένων αυτών των γεγονότων, τι βρίσκεται στο επίκεντρο σήμερα; Ενοικίαση ή αγοράστρια σπιτιού, αν είναι δυνατόν; «Δεν υπάρχει κανένας γενικός κανόνας ή σημαντικό σημείο αναφοράς για να απαντηθεί αυτή η ερώτηση», λέει μια τραπεζική πηγή. «Κάθε περιοχή και κάθε ακίνητο έχει τα δικά του ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που θα πρέπει να εξεταστούν προσεκτικά πριν ληφθεί οποιαδήποτε απόφασης», σημειώνει.
Χαμηλότερα επιτόκια
Κατά τη διάρκεια του έτους, οι τράπεζες θα συνεχίσουν να βελτιώνουν τη διαθεσιμότητα στεγαστικών δανείων, με στόχο την ενίσχυση της εξασθένησης της ζήτησης από τα νοικοκυριά. Αυτό αποδίδεται στην επιδείνωση της εμπιστοσύνης λόγω της ενεργειακής κρίσης και της αύξησης των επιτοκίων, αλλά και στις υψηλές τιμές πώλησης κατοικιών. Στόχος αυτών των κινήσεων είναι να καταστήσουν ακόμη πιο ελκυστική την αγοράστρια κατοικίας που χρηματοδοτείται από τις τράπεζες, δίνοντας στα νοικοκυριά που επιβαρύνονται με υψηλά ενοίκια την ευκαιρία να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες.
Ορισμένες τράπεζες έχουν ήδη μειώσει τα επιτόκια, σταθερά και κυμαινόμενα, από τις αρχές του 2024 λόγω της μείωσης των περιθωρίων. Οι κινήσεις αυτές αναμένεται να ενταθούν τους επόμενους μήνες καθώς η ΕΚΤ ξεκινά τη διαδικασία χαλάρωσης της νομισματικής πολιτικής, η οποία θα οδηγήσει σε χαμηλότερο {επίπεδο} του κόστους χρήματος. Σε αυτή τη φάση, οι τράπεζες προσφέρουν στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου για περιόδους που κυμαίνονται από 3 έως 30 χρόνια, τα οποία μπορούν να ξεκινήσουν με επιτόκια ακόμη και χαμηλότερα από 3%, τα οποία ορίζονται σε χαμηλότερα από τα κυμαινόμενα επιτόκια. Οι περισσότεροι νέοι δανειολήπτες σε αυτό το στάδιο προτιμούν προϊόντα που παρέχουν σταθερές δόσεις για τουλάχιστον 10 χρόνια. Έτσι, μπορούν να είναι σίγουροι ότι οι μηνιαίες δόσεις τους δεν θα αλλάξουν ούτε σε όλη τη διάρκεια της αποπληρωμής, γεγονός που τους διευκολύνει τον οικονομικό προγραμματισμό.
Νέα όρια
Επιπλέον, από το 2025, βάσει νέας οδηγίας της Τράπεζας της Ελλάδος, θα τεθούν νέα όρια για τη χρηματοδότηση των φυσικών προσώπων. Ειδικότερα, η αμοιβή για μηνιαίες δόσεις στεγαστικού δανείου δεν μπορεί σε καμία {περίπτωση} να υπερβαίνει το 50% του διαθέσιμου εισοδήματος του ενδιαφερόμενου και το ποσοστό χρηματοδότησης δεν θα υπερβαίνει το 90%. Σύμφωνα με τις τράπεζες, η θέσπιση αυτών των ορίων δεν θα αλλάξει την τρέχουσα δανειοδοτική τους πολιτική. Κι αυτό γιατί ήδη χορηγούνται νέα στεγαστικά δάνεια με αυτά τα κριτήρια.
ΒΗΜΑ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ
