Οι τιμές των οικοπέδων σε Αμπελόκηπο, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό αυξάνονται συνεχώς.

Σύμφωνα με τα δεδομένα που επεξεργάστηκε το Παρατηρητήριο Αξιών Γης της Geoaxis (2ο τρίμηνο 2024), σε όλες τις περιοχές εντός της λεκάνης παρατηρείται αύξηση στις πιθανές τιμές πώλησης γης για έκτη συνεχή χρονιά.

Real Estate: Γιατί η έκρηξη των επενδύσεων σε ακίνητα δεν αντικατοπτρίζεται στον πίνακα

Για το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, η μέση αύξηση ήταν 8,97% σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του 2023 και 14,76% σε σύγκριση με το 2022, γεγονός που δείχνει και τη δυναμική αυτής της αγοράς.

Τιμές σε οικόπεδα

Η αξίας της γης έφτασε στο υψηλότερο {επίπεδο} της τελευταίας δεκαετίας, με τις ζητούμενες τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά μέσο όρο 29,2% σε σύγκριση με το 2015 σε πέντε τοπικές αγορές.

Τη μεγαλύτερη άνοδο, κατά 34,6%, σημείωσαν οικόπεδα με συντελεστή ανάπτυξης 3,6 στους Αμπελόκηπους, διότι το 2015 η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο δεν ξεπέρασε τα 1.825 ευρώ. Αυξητική είναι και η τροχιά του Παλαιού Φαλήρου, όπου έχει «παίξει» αντισταθμιστικά τα προηγούμενα χρόνια με συντελεστή ανάπτυξης 1,4.

Η μικρότερη άνοδος σημειώθηκε στο Περιστέρι (24,42%, από 7.733 ευρώ στα 912 ευρώ) με ΣΔ 1,8 και Χολαργό με συντελεστή ανάπτυξης 1,2.

Τη μεγαλύτερη άνοδο 11,11% καταγράφουν τα οικόπεδα με συντελεστή ανάπτυξης 0,8 στο Μαρούσι, όπου η διάμεση δυνητική τιμή πώλησης το δεύτερο τρίμηνο του 2024 ήταν 900 ευρώ/τ.μ. από 810 ευρώ/τ.μ πέρυσι. Όπως δείχνουν τα στοιχεία του Αστεροσκοπείου, η περιοχή του Παλαιού Φαλήρου την ακολουθεί με ΣΔ 1,4 και άνοδο 10,90%.

Η μέση τιμή πώλησης είναι 1.547 ευρώ/τ.μ. από 1.395 ευρώ/τ.μ πριν ένα χρόνο.

Στην τρίτη θέση βρίσκεται η περιοχή Περιστερίου με οικόπεδα που έχουν ΣΔ 1,8 και αύξηση 7,80% σε σχέσης με την εξεταζόμενη περίοδο. Στην περιοχή αυτή η μέση τιμή πώλησης φτάνει τα 912 ευρώ/τ.μ. από 846 ευρώ/τ.μ

Τάσεις ιστορίας

Σύμφωνα με την έρευνας που διεξήχθη, στην αγοράστρια οικιστικών οικοπέδων παρατηρούνται οι ακόλουθες τάσεις:

• Οι οικοδόμοι και οι εργολάβοι επανεκτιμούν τις επενδύσεις τους υπό το πρίσμα των πρόσφατων αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, την αύξηση του κόστους κατασκευής και δανείων και μια πιθανή ύφεση και συζητούν για υψηλότερα οφέλη
• Ο αριθμός των αδειών και η κατασκευαστική δραστηριότητα αυξάνεται με το τέλος της προπολεμικής κατασκευής στην Ουκρανία και την Παλαιστίνη και την αύξηση του ενεργειακού κόστους
• Η εικόνα στα νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από ότι στα βόρεια
• Τα βόρεια προάστια είναι πιθανό να δουν σημαντική ανάπτυξη ιδεών αργά, αλλά μια ανάκαμψη είναι βέβαιη
• Από τις αρχές του 2018 αυξάνεται και πάλι ο αριθμός των κτιρίων που βρίσκονται κυρίως σε αγορές μεσαίου και υψηλού κύρους (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα), όπου την περίοδο της κρίσης οικόπεδα αγοράστηκαν φτηνά και τα συμφωνηθέντα ποσοστά αποζημίωσης δεν ήταν απαγορευτικός. Αυτές οι νέες υποδομές έχουν ένα κοινό χαρακτηριστικό: είναι σε μεγάλο βαθμό αυτοχρηματοδοτούμενες και παρέχουν υψηλά επίπεδα διαβίωσης σε κτίρια με ιδιαίτερη αρχιτεκτονική, κυρίως σε όψη και ενεργειακό αποτύπωμα.

Προοπτική πλοκής

Σύμφωνα με το Geoaxis, οικόπεδα με διαμερίσματα, φοιτητικές κατοικίες, αποθήκες, κέντρα logistics, data centers και οίκους ευγηρίας έχουν αποδειχθεί ότι είναι τα πιο ανθεκτικά στην υποτίμηση ακινήτων σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο.

Παρά τα χαμηλά ποσοστά απόδοσης, τα οικόπεδα θα προστεθούν στα χαρτοφυλάκια των επενδυτών τα επόμενα χρόνια.

Η αύξηση της αξίας αναμένεται να συνεχιστεί τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με χαμηλότερη ένταση. Η αγοράστρια δεν βρίσκεται σε καμία {περίπτωση} σε φούσκα, καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης για νεόδμητες κατοικίες συντηρεί την κατασκευαστική δραστηριότητα.

Τα μεγάλα στοιχήματα σημαίνουν πιθανό επαναπροσδιορισμό των ποσοστών παροχών και του χρόνου που απαιτείται για την ανάκτηση της αξίας των οικοπέδων στα βόρεια προάστια.

Οικόπεδο και προβληματισμοί υπό… πίεση

Όπως σημειώνεται στην ανάλυση κειμένου, οι διαπραγματεύσεις μεταξύ κατασκευαστών και ιδιοκτητών γης γίνονται όλο και πιο δύσκολες καθώς οι αυξανόμενες τιμές πώλησης κατοικιών αντισταθμίζονται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης.

Σήμερα, το μέσο επιτόκιο των δανείων κυμαίνεται στο 6%, ενώ το κοστούς των πρώτων υλών για νέες κατασκευές παρουσίασε αύξηση 6,6% στο δωδεκάμηνο από τον Απρίλιο του 2023 έως τον Μάρτιο του 2024.

Οι ιδιοκτήτες γης που διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν μεγάλες απώλειες καθώς το συνολικό κοστούς της δόμησης σε οικόπεδα με αμοιβή έχει αυξηθεί σημαντικά με την πρόλογος του ΦΠΑ στην προμήθεια νέων κτιρίων από την 1η Ιανουαρίου 2006.

Σε γενικές γραμμές, σε σύγκριση με ό,τι ίσχυε μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2005, σήμερα ο ενοικιαστής θα λάβει σχεδόν ένα μικρότερο διαμέρισμα λιγότερο, τουλάχιστον σε οικόπεδο εμβαδού άνω των 1000 m2. Μέχρι το 2005 το ποσοστό αποζημίωσης ξεπερνούσε το 50% (π.χ. στο Μαρούσι και στο Χολαργό), ενώ σήμερα μόλις πλησιάζει το 40%. Ειδικά μετά τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Ευρώπης για το ύψος των κτιρίων, θα πρέπει να αναμένεται συμπίεση των συντελεστών.