Ανεβαίνουν οι τιμές αγοράς οικοπέδων στο λεκανοπέδιο Αττικής, αλλά και στα κυριότερα αστικά κέντρα της χώρας, πλησιάζοντας όμως στο σημαντικό σημείο που τελειώνει αυτός ο ανοδικός κύκλος.

Ταυτόχρονα, οι αλλαγές στον κατασκευαστικό κλάδο είναι ραγδαίες και όσον αφορά το κόστος, οι τάσεις είναι μικτές. Σταθεροποίηση στον τομέα των τιμών των υλικών, σε σύγκριση με ό,τι έχουμε βιώσει τα τελευταία 3 χρόνια, αλλά αύξηση του κόστους εργασίας.

Real Estate: Όπου φλέγονται τα ενοίκια – κύριοι χώροι [γραφήματα]

Ειδικότερα, σύμφωνα με τον Γιάννη Ξυλά, διευθύνοντα σύμβουλο της Geoaxis Property & Valuation Services, εταιρείας εκτίμησης ακινήτων στην Ελλάδα πιστοποιημένη από το Υπουργείο Οικονομικών, η συστηματική ζήτηση τα τελευταία χρόνια για οικόπεδα στα οποία μπορούν να ανεγερθούν κτίρια κατοικιών στο λεκανοπέδιο Αττικής. περιοχές και στα κέντρα των μεγάλων πόλεων, σε συνδυασμό με τη χαμηλότερη προσφοράς που προκύπτει από την ανεπαρκή διαθέσιμη έκταση γης σε αυτές τις περιοχές, διατηρούν τις τιμές υψηλές.

Όπως εκτιμά ο κ. Ξυλάς σε δηλώσεις του στο ΑΠΕ.ΜΕΠ, οι τιμές θα συνεχίσουν να παραμένουν υψηλές όσο υπάρχει ζήτηση για νεόδμητες κατοικίες. Είναι σαφές ότι βρισκόμαστε στο υψηλότερο σημαντικό σημείο του κύκλου των τιμών της αγοράς γης, το οποίο είναι πολύ κοντά στην κορυφή. Θα υπάρξει διόρθωση, αρχικά στον ρυθμό αύξησης της αξίας, ακολουθούμενη από στροφή προς αρνητικό πρόσημο στην προοδευτικότητα των τιμών της γης. Δεν είναι ακόμη δυνατό να εκτιμηθεί ο χρονικός ορίζοντας στον οποίο θα σημειωθεί η διορθωτική πτώση με αρνητικό ρυθμό και μπορεί να ξεκινήσει τους επόμενους 12 με 24 μήνες, εκτιμά ο κ. Ξυλάς με αφορμή τη έκδοση της μελέτης GEOAXIS.

Γη – Τιμές και τάσεις

Όπως αναφέρεται στη μελέτη GEOAXIS, η αύξηση των τιμών (στις πέντε περιοχές μελέτης στο Λεκανοπέδιο Αττικής) αναμένεται να συνεχιστεί τους επόμενους 12 μήνες, αλλά σε μικρότερη ένταση. Η αγοράστρια δεν βρίσκεται σε καμία {περίπτωση} σε φούσκα, καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης για νεόδμητες κατοικίες συντηρεί την κατασκευαστική δραστηριότητα.

Στα μεγάλα στοιχήματα περιλαμβάνεται πιθανός επαναπροσδιορισμός των ποσοστών παροχών και ο χρόνος ανάκτησης της αξίας των οικοπέδων στα βόρεια προάστια. Σύμφωνα με τη βάση δεδομένων της εταιρείας για την προοδευτικότητα των τιμών των οικοπέδων στην Αττική, την έρευνας που έγινε, καθώς και τις σχετικές συναντήσεις RICS και ELIÉ για την ανάπτυξη ιδεών της αγοράς ακινήτων, στην αγοράστρια οικοπέδων κατοικιών τον τελευταίο χρόνο εμφανίζεται μεταξύ άλλων , ότι οι κατασκευαστές/εργολάβοι επαναξιολογούν τις επενδύσεις τους υπό το πρίσμα της αύξησης του κόστους κατασκευής και δανείων και την πιθανότητα ύφεσης, και επίσης συζητούν για υψηλότερες αποζημιώσεις.

Η εικόνα στα νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από ότι στα βόρεια προάστια. Τα βόρεια προάστια είναι πιθανό να δουν σημαντική ανάπτυξη ιδεών με καθυστέρηση, αλλά η ανάκαμψη είναι βέβαιη. Από τις αρχές του 2018 έχουν ξαναχτιστεί κτίρια, που βρίσκονται κυρίως σε μεσαίες και αριστοκρατικές περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κ.λπ.), όπου κατά την κρίση αγοράστηκαν φτηνά οικόπεδα και τα ποσοστά αποζημίωσης που συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά. . Αυτά τα νέα κτίρια έχουν ένα κοινό χαρακτηριστικό: είναι σε μεγάλο βαθμό αυτοχρηματοδοτούμενα και παρέχουν υψηλά επίπεδα διαβίωσης σε συγκεκριμένες αρχιτεκτονικά κατασκευές, κυρίως όσον αφορά τη θέα και το ενεργειακό αποτύπωμα.

Την περίοδο από το 2ο τρίμηνο του 2024 έως το δεύτερο τρίμηνο 2023, σημειώθηκε σημαντική αύξηση στη διάμεση τιμή εκκίνησης των οικοπέδων (στις περιοχές Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Π. Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό) σε μέσο όρο 8,97% και για τις πέντε τοπικές αγορές. παρακολουθείται από το Αστεροσκοπείο GEOAXIS.

Τάσεις με βάση τον κατασκευαστικό παράγοντα

Πιο συγκεκριμένα, τη μεγαλύτερη αύξηση (11,11%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 στο Μαρούσι, με μέση δυνητική τιμή πώλησης το δεύτερο τρίμηνο του 2024 900 ευρώ/τ.μ. έναντι 810 ευρώ/τ.μ. πέρυσι. Ακολουθεί η περιοχή του Π. Φαλήρου με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4, που θα σημειώσει επίσης αύξηση 10,90% (διάμεση δυνητική τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 1.547 ευρώ/τ.μ. από 1.395 ευρώ/τ.μ.).

Ακολουθεί η περιοχή Περιστέρι, όπου τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 σημειώνουν αύξηση 7,80% (διάμεση δυνητική τιμή πώλησης το δεύτερο τρίμηνο του 2024 στα επίπεδα των 912 ευρώ/τ.μ. από 846 ευρώ/τμ) και ο Δήμος Αθηνών στην περιοχή Αμπελοκήπων, όπου οικόπεδα για την περιοχή Το SD 3,6 καταγράφει αύξηση 7,58% (διάμεση δυνητική τιμή πώλησης το δεύτερο τρίμηνο του 2024 στα 2.455 ευρώ/τ.μ. από 2.282 ευρώ/τ.μ.).

Τέλος, φαίνεται ότι η αύξηση καταγράφηκε στην περιοχή του Χολαργού με οικόπεδα με SD 1,2 να αυξάνονται κατά 7,47% (διάμεση δυνητική τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 1.209 ευρώ/τμ από 1.125 ευρώ/τ.μ.). Οι τιμές που δίνονται στο Παρατηρητήριο είναι διάμεσοι και αναφέρονται σε εντελώς τυπικά οικόπεδα. Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, την προβολή, την όψη και την επιφάνεια βρίσκονται στο ανώτερο όριο του δείγματος και οι τιμές τους είναι πολλαπλάσιες έως και 25%.

Ως προς το μέγεθος του οικοπέδου, όπως ήταν αναμενόμενο, οι Αμπελόκηποι (165 m2) και το Περιστέρι (200 m2) έχουν μικρότερα οικόπεδα σε σύγκριση με τον Χολαργό (441 m2), το Μαρούσι (351 m2) και το Παλαιό Φάληρο (300 m2). Είναι σαφές ότι επί του παρόντος είναι δύσκολο να βρεθούν μη αξιοποιήσιμα οικόπεδα ενός στρέμματος, ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις τα οικόπεδα αυτά περιέχουν παλιά σπίτια ή άλλες κατασκευές. Οι αξίες της γης έφθασαν σε υψηλό δέκα ετών, αφού ζητήθηκαν οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 29,21% σε σύγκριση με το 2015 σε πέντε τοπικές αγορές.

Παροχή οικοπέδων στην Αττική

Σύμφωνα με το GEOAXIS, ο κύκλος της αυξημένης οικοδομικής δραστηριότητας που ξεκίνησε μετά το 2018 συνεχίζεται και η ζήτηση για μη ανεπτυγμένα ή/και παλαιά οικόπεδα για ανέγερση νέων διαμερισμάτων ανθεί. Όσοι ιδιοκτήτες διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν μεγάλες απώλειες, καθώς το συνολικό κόστος ανέγερσης κτιρίου στο οικόπεδο έναντι αμοιβής αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ στην προμήθεια νεόδμητων ακινήτων από την 1η Ιανουαρίου 2006, ενώ ο ΕΝΦΙΑ η επιβολή επιβάρυνε ανάλογα κάθε πρότυπο.

Σε γενικές γραμμές, σε σύγκριση με την κατάσταση μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2005, σήμερα ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου θα λάβει σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, τουλάχιστον σε οικόπεδο με εμβαδόν άνω των 1000 m2. Η εικόνα των αποζημιώσεων παρέμεινε σχεδόν αμετάβλητη τους τελευταίους 12 μήνες, αλλά θα πρέπει να αναμένονται κινήσεις προς μείωση του συντελεστή, ιδίως μετά τις αποφάσεις του Υπουργικού Συμβουλίου για το ύψος των κτιρίων (αποφάσεις 293/2024 και 310/2024 του Συμβουλίου του Υπουργοί, Τμήμα 5).

Οι αποφάσεις έκριναν επίσης αντισυνταγματική την εξαίρεση από την αναλογία ανάπτυξης κουφωμάτων (μπαλκόνια), σοφίτες, 50% του υπογείου κ.λπ., περιορίζοντας ουσιαστικά τις δυνατότητες των κατασκευαστών για επιπλέον τετραγωνικά μέτρα.

Κόστος κατασκευής κτιρίου κατοικιών στην Αττική – προκλήσεις και αλλαγές

Το κόστος ενός κτιρίου κατοικιών ενεργειακής κλάσης Α στην Αττική είναι 1.900 ευρώ/μ2 (+ΦΠΑ), ενώ για την αντίστοιχη ενεργειακή κλάση Α+ – 2.100 ευρώ/μ2 (+ΦΠΑ). Ως εκ τούτου, το κόστος κατασκευής μιας ανώτερης κατηγορίας premium μπορεί να ξεπεράσει τα 3.000 ευρώ/m2 (+ΦΠΑ), αναφέρει ο Ιωσήφ Αραμπατζής, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Epicycles Technical Real Estate.

Απαντώντας στο ερώτημα για τις προκλήσεις που αντιμετωπίζει ο κατασκευαστικός κλάδος και ειδικότερα η προοδευτικότητα του κόστους τους, ο κ. Αραμπατζής αναφέρει ότι το κόστος των υλικών έχει πλέον σταθεροποιηθεί σε σχέσης με αυτό που έχουμε βιώσει τα τελευταία 3 χρόνια, ενώ ελαφρές αυξήσεις έχουν παρατηρηθεί τους τελευταίους έξι μήνες. Η πρόκληση τώρα είναι να αντιμετωπίσουμε τη μεγάλη αύξηση του κόστους εργασίας. «Τολμώ να πω ότι οι τιμές μεροκάματο ανεβαίνουν σαν χρηματιστηριακό προϊόν», λέει χαρακτηριστικά.

Μιλώντας εν συντομία για τις αλλαγές στην κατασκευή κτιρίων κατοικιών στην Αττική σε σχέσης με πριν από πέντε χρόνια, ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, που ασχολείται με την κατασκευή κτιρίων κατοικιών και τις ανακαινίσεις, αναφέρει μεταξύ άλλων ότι το κόστος κατασκευής είναι 40% υψηλότερα και χορηγούνται προνόμια στο SAI για ενεργειακό εκσυγχρονισμό.

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΕΒ