Νέες ρυθμίσεις σχετικά με την αύξηση των ορίων για την απόκτηση της Golden Visa και συμβάσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης καθώς και το ανώτατο όριο της Τράπεζας της Ελλάδος στη χορήγηση στεγαστικών δανείων αλλάζουν τα σημερινά δεδομένα στην αγορά ακινήτων. Πώς θα την επηρεάσουν και με ποιον τρόπο; Γενικότερα, ποιες είναι οι εκτιμήσεις για την πορεία των τιμών των κατοικιών; Το ΑΠΕ-ΜΠΕ έθεσε αυτές τις ερωτήσεις σε κορυφαίους παράγοντες της αγοράς.

Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ανακοίνωσε τη θέσπιση ρυθμίσεων που αυξάνουν τα όρια Golden Visa προκειμένου να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό προβληματισμός – με τη μείωση της ζήτησης σε περιοχές «φιλέτο» – και να αντιμετωπιστούν οι διαταραχές στην αγορά ακινήτων με τη μείωση των ιδιαίτερα υψηλών τιμών. Παράλληλα, συνεχίζει να εισάγει τρία όρια ταχύτητας ανάλογα με τη γεωγραφική θέση του ακινήτου, καθώς και ειδική μεταχείριση για τους ανθρώπους που επενδύουν σε ιστορικά κτίρια. Χωρίς, όπως εκτιμά, να χαθούν κίνητρα για πρόλογος επενδυτικών κεφαλαίων στη χώρα και ανάπτυξη ιδεών της αγοράς ακινήτων.

Όταν η Golden Visa γίνεται… κάρβουνο – οι επενδυτές φοβούνται την έξοδο

Προοδευτικότητα της αγοράς ακινήτων

Όπως τονίζει ο διευθύνων σύμβουλος του Ομίλου New Deal Real Estate, Χρήστος Μπλέτας, με αφορμή έρευνας της Real Estate Academy του Ομίλου για την προοδευτικότητα της αγοράς ακινήτων τους επόμενους 12 μήνες, η πλειοψηφία των συμμετεχόντων, ιδιοκτήτες , οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές και οι σύμβουλοι ακινήτων είναι αισιόδοξοι για την ανάπτυξη ιδεών της αγοράς ακινήτων και τον χρόνο που απαιτείται για την πώληση ακινήτων. Αν και πιστεύουν ότι είναι λογικό να μειωθεί έως και 10% της αρχικής τιμής κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων.

Τα ευρήματα δείχνουν ότι υπάρχει γενική αισιοδοξία για την αύξηση των τιμών των κατοικιών, με συνολικά το 37,9% των ερωτηθέντων να αναμένει ελαφρά αύξηση και το 23,8% να αναμένει σημαντική αύξηση. Αυτό δείχνει ότι η πλειοψηφία των ερωτηθέντων αξιολογεί θετικά την κατεύθυνση της ανάπτυξης της αγοράς. Ωστόσο, υπάρχει και ένα ποσοστό όπου σημαντικό ποσοστό (15,7%) πιστεύει ότι οι τιμές θα παραμείνουν σταθερές.

Όσον αφορά το ποσοστό έκπτωσης που θεωρείται λογικό, το 38,6% πιστεύει ότι θα είναι 6-10%, ενώ το 34,5% προτιμά ακόμη μικρότερη έκπτωση 1-5%. Αυτό δείχνει ότι η πλειοψηφία εκτιμά ότι η αγορά έχει διαμορφωθεί με τέτοιο τρόπο ώστε οι ιδιοκτήτες να μην μειώνουν τις τιμές που δεν θέλουν να πουλήσουν, αλλά και να μην χάνουν την αξίας της περιουσίας τους.

Τέλος, όσον αφορά τον χρόνο που χρειάζεται για την πώληση ενός ακινήτου, τα αποτελέσματα ποικίλλουν. Η μεγαλύτερη ομάδα (28,3%) αναμένει ότι η πώληση θα πραγματοποιηθεί εντός 3-6 μηνών, με σημαντικά ποσοστά να αναμένουν επίσης ότι η πώληση θα πραγματοποιηθεί εντός 1-3 μηνών (23,8%) ή 6-12 μηνών (23,5%). Αυτό δείχνει κάποια αισιοδοξία για τις γρήγορες πωλήσεις, αλλά και την πραγματικότητα ότι η κύρια αγορά ακινήτων παραμένει δύσκολο να προβλεφθεί με ακρίβεια. Κάποιοι είναι αισιόδοξοι για μια γρήγορη πώληση, άλλοι προετοιμάζονται για μια μακρά διαδικασία, δείχνοντας ένα ευρύ φάσμα απόψεων και προσδοκιών για την τρέχουσα αγορά ακινήτων.

«Πρόσφατες έρευνες δείχνουν ότι πολλοί άνθρωποι είναι αισιόδοξοι για το τι θα συμβεί με τα ακίνητα στο εγγύς μέλλον. Ακόμη και αν υπάρξουν κάποιες διαταραχές λόγω απροσδόκητων γεγονότων, η αγορά φαίνεται να είναι σε καλή κατάσταση και θα συνεχίσει να πηγαίνει καλά και να αναπτύσσεται, τουλάχιστον στο εγγύς μέλλον», λέει ο Μπλέτας.

Για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, είναι απαραίτητο να προχωρήσουμε προς ένα πιο δίκαιο και πιο βιώσιμο μοντέλο ανάπτυξης

Διευθύνων Σύμβουλος του Ομίλου New Deal Real Estate Χρήστος Μπλέτας, αναφερόμενος στις νέες ρυθμίσεις σχετικά με τη Χρυσή Βίζα και τις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις – προκειμένου να ρυθμιστούν, μεταξύ άλλων, στεγαστικό ζήτημα – Το ΑΠΕ/ΜΠΕ επισημαίνει ότι το προβληματισμός που αντιμετωπίζουμε είναι πολυδιάστατο και άμεσα συνδεδεμένο με την αναπτυξιακή πολιτική της χώρας, η οποία:

– βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στον τουρισμό, με πολλά ακίνητα να μετατρέπονται σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb, με {αποτέλεσμα} τη σημαντική μείωση της διαθεσιμότητας μακροχρόνιας ενοικίασης καταλυμάτων και

-. Επιδιώκει να προσελκύσει ξένους επενδυτές μέσω προγραμμάτων όπως η Golden Visa, η οποία, αν και αντιπροσωπεύει μόνο το 7% των συναλλαγών ακινήτων, έχει δυσανάλογο αντίκτυπο στην αγορά λόγω της εστίασής της σε συγκεκριμένους, επιθυμητούς τομείς.

Επομένως, οι προσπάθειες για αύξηση των ορίων και αυστηροποίηση των προϋποθέσεων του προγράμματος Golden Visa, που θα οδηγήσει στη σταδιακή κατάργησή του, δεν πρέπει να φέρουν σημαντικές λύσεις, αλλά μόνο να μειώσουν τα δημόσια έσοδα και τις ξένες επενδύσεις, που πιθανότατα θα κατευθυνθούν σε άλλες αγορές. Όπως αναφέρει ο κ. Μπλέτας, η έκρηξη του ενδιαφέροντος για τον τουριστικό κλάδο έχει οδηγήσει σε μη βιώσιμη ανάπτυξη ιδεών, αφήνοντας πίσω άλλους σημαντικούς τομείς της οικονομίας. Η έλλειψη επενδύσεων σε παραγωγικές δραστηριότητες και η άνιση κατανομή του πλούτου επιδεινώνουν το προβληματισμός καθώς πολλοί πολίτες αγωνίζονται να αντιμετωπίσουν το αυξανόμενο κοστούς ζωής.

Για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, είναι απαραίτητο να προχωρήσουμε προς ένα πιο δίκαιο και πιο βιώσιμο μοντέλο ανάπτυξης. Η ενίσχυση της πολιτικής κοινωνικής στέγασης και η στροφή των επενδύσεων σε παραγωγικούς τομείς είναι το κλειδί για τη διασφάλιση της πρόσβασης όλων σε αξιοπρεπή στέγαση, προσθέτει.

Οι ειδικές ρυθμίσεις θα έχουν θετικό αντίκτυπο κυρίως στην πώληση ακινήτων που υπόκεινται σε αστική αναζωογόνηση

Αναφερόμενος στις νέες ρυθμίσεις που ανακοινώθηκαν για τα νέα, αυξημένα ποσά για την απόκτηση Golden Visa, τα οποία σε ορισμένες γεωγραφικές περιοχές φτάνουν τα 800.000 ευρώ, ο κ. Γιάννης Ρεβύθης, οικονομολόγος-εκτιμητής και επίτιμος πρόεδρος της Αττικής Κτηματικής Ένωσης, σε δηλώσεις του στο ΑΠΕ/ Το MPE , υποστηρίζει τις {απόψεις} ότι οι νέες ρυθμίσεις θα παγώσουν τον αριθμό των αδειών διαμονής και δεν θα αποφέρουν κανένα όφελος στην αγορά ακινήτων. Το πάγωμα της αγοράς των χρυσών βίζας των 10 δισεκατομμυρίων ευρώ θα έχει σημαντικές άμεσες και έμμεσες αρνητικές επιπτώσεις σε τομείς όπως τα κρατικά φορολογικά έσοδα από μεταβιβάσεις ακινήτων, και επίσης θα έχει αρνητικό αντίκτυπο σε μια σειρά επαγγελμάτων ακινήτων.

Όπως τονίζει, ξένοι ενδιαφερόμενοι που έχουν μεγάλα ποσά για επενδύσεις που ξεπερνούν τις 800.000 PLN. ευρώ, δεν εξαρτώνται άμεσα από την αγορά ακινήτου για την απόκτηση άδειας διαμονής, επομένως δεν θα υπάρχει αυξημένη ζήτηση. Οι συγκεκριμένες ρυθμίσεις θα έχουν κυρίως θετικό αντίκτυπο στις πωλήσεις ακινήτων ως μέρος της συνεχιζόμενης αστικής ανάπλασης, καθώς οι τιμές πώλησης πλησιάζουν τα νέα όρια Golden Visa και γίνονται υψηλότερες.

Αναφερόμενος σε συμβάσεις βραχυπρόθεσμης ενοικίασης (για όσους ενοικιάζουν το πολύ δύο ακίνητα), ο κ. Ρεβύθης πιστεύει ότι αυτό αποτελεί σημαντικό πρόσθετο εισόδημα για τους ιδιοκτήτες τους, οι οποίοι στις περισσότερες περιπτώσεις ανήκουν στη μεσαία εισοδηματική τάξη και για το λόγο αυτό δεν πρέπει να επιβαρύνονται με πρόσθετα τέλη. να θεσπιστούν περιοριστικά μέτρα .

Το προβληματισμός της στέγασης φοιτητών ή εργαζομένων σε τουριστικούς προορισμούς δεν θα λυθεί -όπως υποστηρίζει- με την επιβολή περιορισμών στις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις ή με την αύξηση του επενδυτικού ορίου της Golden Visa, αλλά με την ανέγερση φοιτητικών κατοικιών, π.χ. εργατών. Σε μια εποχή που το κοστούς ζωής έχει αυξηθεί και η μεσαία τάξη αντιμετωπίζει σημαντικές οικονομικές προκλήσεις, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις παρέχουν ανάπαυλα σε αυτές τις τάξεις. Όπως τονίζει ο κ. Ρεβύθης, οι τιμές στην αγορά ακινήτων και στις κατασκευές θα συνεχίσουν να αυξάνονται, κάτι που σημαίνει ότι τα νέα παντρεμένα ζευγάρια με μέσο εισόδημα δεν θα μπορούν να τις προσεγγίσουν. Η μείωση του ενεργειακού κόστους, μετά τη μεγάλη αύξηση που σημειώθηκε, δεν μεταφράστηκε σε κοστούς κατασκευής, το οποίο συνεχίζει να αυξάνεται λόγω κερδοσκοπικών φαινομένων. Ταυτόχρονα, η γη πωλείται σε υψηλές τιμές, οι φόροι στα ακίνητα είναι υψηλοί και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξάνονται, δημιουργώντας δύσκολες συνθήκες για τους μεσαίου εισοδήματος.

Η Golden Visa μείωσε τις τιμές των ακινήτων, εκτιμά η V2 Development

Η Golden Visa δεν είναι μόνο ο λόγος για την αύξηση των τιμών και των ενοικίων των ακινήτων, αλλά αν δεν υπήρχε, οι τιμές θα αυξάνονταν πολύ περισσότερο – λέει ο Βαγγέλης Κτενιάδης, πρόεδρος της εταιρείας ανάπτυξης και διαχείρισης V2 Development και αντιπρόεδρος. ΑΠΕ/ΜΠΕ Ελληνοκινεζική Επιτροπή Ανάπτυξης και Επιχειρηματικότητας του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Αθηνών.

Μέχρι σήμερα έχουν διατεθεί 20.000 ακίνητα για την απόκτηση της Χρυσής Βίζας σε όλη τη χώρα, λέει ο Κτενιάδης. Το 60% αυτών των ακινήτων, δηλαδή 12.000, κατασκευάστηκαν από προγραμματιστές με την ανάπτυξη ιδεών εγκαταλελειμμένων κτιρίων, κτιρίων σε φάση beta ή πολύ παλαιών ακινήτων μετά από ριζική ανακαίνιση και πωλήθηκαν σε επενδυτές. Λέει ότι μόνο 8.000 αποσύρθηκαν από την αγορά. ακίνητα.

Επισημαίνει επίσης ότι χάρη στο πρόγραμμα Golden Visa βγήκαν στην αγορά 4.000 προϊόντα. ακίνητα, χωρίς τα οποία θα αυξάνονταν οι τιμές των κατοικιών. Από τα 20.000 ακίνητα που διατέθηκαν στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa, μόνο το 6% κατοικούνταν από επενδυτές, δηλαδή 1.200. Αν αφαιρέσουμε το πλεόνασμα που δημιουργήθηκε στο πλαίσιο του προγράμματος από τα 4.000 ακίνητα, δηλαδή 1.200 ιδιοκατοίκηση, τότε το πρόσημο παραμένει θετικό για 2.800 ακίνητα. Ο κ. Κτενιάδης εκτιμά ότι ο πολύ μεγάλος αριθμός ακινήτων που έχουν μεταβιβαστεί σε τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης και δεν είναι διαθέσιμα στην αγορά, καθώς και ο αριθμός των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης (183.000 ακίνητα στο Λεκανοπέδιο Αττικής), είναι Η βασική αιτία της στεγαστικής κρίσης είναι ότι επιτρέπει την πτώση των τιμών, αλλά συνεχίζουν να ανεβαίνουν, όχι το πρόγραμμα Golden Visa.

Η Τράπεζα της Ελλάδος θέτει πλαφόν στο ύψος των στεγαστικών δανείων.

Σύμφωνα με την Πράξη της Εκτελεστικής Επιτροπής της Τράπεζας της Ελλάδος της 1ης Ιανουαρίου 2025, ορίζεται το ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον λόγο εξυπηρέτησης του χρέους προς εισόδημα μετά την έγκριση, καθώς και ο λόγος δανείου προς αξίας μετά την έγκριση για νέα δάνεια και άλλα δάνεια. Ειδικότερα, το κοστούς εξυπηρέτησης του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 50% του εισοδήματος του δανειολήπτη και το ποσό του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 90% της αξίας του ακινήτου.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις διευθυντών τραπεζών με τους οποίους επικοινώνησε το ΑΠΕ/ΜΠΕ, η συγκεκριμένη απόφασης της Τράπεζας της Ελλάδος δεν αλλάζει τα σημερινά δεδομένα στον κλάδο των στεγαστικών δανείων και κατ’ επέκταση στην αγορά ακινήτων. Κατά την {εφαρμογή} των κριτηρίων δανεισμού, οι τράπεζες λαμβάνουν ουσιαστικά υπόψη συγκεκριμένα κριτήρια. Η απόφασης αυτή αποτελεί ένα πρόσθετο θεσμικό δίχτυ ασφαλείας που θα προστατεύει το τραπεζικό σύστημα από τις μελλοντικές επιπτώσεις της πιθανότητας μιας νέας γενιάς επισφαλών δανείων.