Πάνω από 50.000 μεταβιβάσεις ακινήτων μπλοκάρονται σε συμβολαιογράφους επειδή η έκταση, δηλαδή τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου, είναι διαφορετική από ό,τι πίστευαν οι ιδιοκτήτες! Και αυτές οι περίπου 50.000 περιπτώσεις είναι… γνωστές, δηλαδή αυτές που σημειώθηκαν στη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων. Εκτιμάται ότι σήμερα κάθε δεύτερο ακίνητο έχει προβληματισμός με την έκταση που αναγράφεται στα συμβόλαια. Αυτό σημαίνει ότι η πραγματική έκταση διαφέρει από αυτή που δηλώνεται σε Πολεοδομία, Εφορία, δήμους, Κτηματολόγιο κ.λπ.

Πότε ανακαλύπτουν οι ιδιοκτήτες το προβληματισμός; Όταν ένας πολιτικός μηχανικός μετρά την επιφάνεια ενός ακινήτου προκειμένου να εκδώσει την ηλεκτρονική ταυτότητα που απαιτείται για κάθε είδους μεταβίβαση. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες έχουν προβλήματα με τα τετραγωνικά μόνο σε {περίπτωση} πώλησης ακινήτου, κληρονομιάς ή γονικής παροχής. Ωστόσο, το μέγεθος του προβλήματος μπορεί να κυμαίνεται από μερικές μέρες ενόχλησης έως… αρκετούς μήνες! Για παραδείγματα, μπορεί να χρειαστεί να βρείτε τους προηγούμενους ιδιοκτήτες του ακινήτου πριν από 30, 40 ή και 50 χρόνια και να τροποποιήσετε τα συμβόλαια. Αν πρόκειται για διαμέρισμα σε πολυκατοικία, οι ιδιοκτήτες μπορεί να χρειαστεί να «συνεννοηθούν» με γείτονες στον ίδιο όροφο. Αν το ακίνητο του ιδιοκτήτη είναι μεγαλύτερο από αυτό που ορίζει το συμβόλαιο, «μπαίνει στο σπίτι του δίπλα», και αν είναι μικρότερο, το σπίτι του γείτονα είναι μεγαλύτερο. Για κάθε αλλαγή στην περιοχή, δηλαδή στα τετραγωνικά του ακινήτου, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να πείσει τον γείτονα να υπογράψει πράξη αλλαγής της διάταξης της οριζόντιας ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας, την οποία θα μεταβιβάσει νόμιμα στον οποίο θα αποκαταστήσει το πραγματική έκταση των ιδιοκτησιών τους προκειμένου στη συνέχεια να μπορούν να παρέχουν γονική μέριμνα στα παιδιά τους ή να τα πουλήσουν. Εάν ο γείτονας δεν συμφωνεί ή απλά δεν ενδιαφέρεται ή ζητήσει να υπογράψει συμβιβασμό, το ακίνητο θα αποκλειστεί χωρίς τη ικανότητα μεταβίβασής του.

Ηλεκτρονική αναγνώριση κτιρίου

Το προβληματισμός αυτό, όπως προαναφέρθηκε, προέκυψε σε σχέσης με την πλήρη {εφαρμογή} της Ηλεκτρονικής Αναγνώρισης Κατασκευών, διότι η έκδοσή της από μηχανικούς κατασκευών απαιτεί:

Λεπτομερής μέτρηση και χαρτογράφηση όλων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, ιδιαίτερα οριζόντιων ακινήτων (διαμερίσματα που βρίσκονται στον ίδιο όροφο)

Συγκρίνετε τα με εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια

Σύγκριση με κατόψεις που επισυνάπτονται στις σχετικές συμβολαιογραφικές πράξεις

Έλεγχος τυχόν οικισμών, κτηματολογικών βιβλίων, ΕΝΦΙΑ, βεβαιώσεων ΤΑΠ κ.λπ.

Για παραδείγματα, κάποιος αγόρασε ένα διαμέρισμα το 1990 με σύμβαση σε μια πενταώροφη πολυκατοικία, όπου υπάρχουν δύο διαμερίσματα σε κάθε όροφο, με εμβαδόν 100 τετραγωνικών μέτρων. και σήμερα θέλει να το πουλήσει (ή να το δώσει στα παιδιά του για γονική παροχή). Για πρώτη φορά μαθαίνει από τον μηχανικό που κάλεσε για να τον μετρήσει για να ετοιμάσει την Ταυτότητα Διαιρεμένης Ιδιοκτησίας ότι το διαμέρισμά του δεν είναι 100, αλλά 102 τετραγωνικά μέτρα, δηλαδή δύο τετραγωνικά μέτρα μεγαλύτερο από το διπλανό διαμέρισμα. Ο έκπληκτος γείτονας μαθαίνει επίσης από αυτόν ότι το διαμέρισμά του είναι δύο τετραγωνικά μέτρα μικρότερο από τα σχέδια και το συμβόλαιο. Πώς λύθηκε το προβληματισμός; Με διόρθωση προηγούμενων συμβάσεων ή υπογραφή πράξεων τροποποίησης οριζόντιων ιδιοκτησιών από όλους τους συνιδιοκτήτες κτιρίων κατοικιών, ακόμη και αν οι διαφορές είναι μικρές. Αυτό γίνεται μέσω της νομοθετικής ρύθμισης μιας «μονομερούς» τροπολογίας, αν και στην πράξη δεν είναι τόσο απλό.

Η κατάσταση είναι πολύ χειρότερη στην {περίπτωση} των διαμερισμάτων. Αυτό σημαίνει ότι το διαμέρισμα βρίσκεται σε ξεχωριστό όροφο και δεν υπάρχει γειτονικό ακίνητο. Σε τέτοια {περίπτωση}, ακόμη και αν δεν προκύψει ότι οι διαφορές προκύπτουν από προσάρτηση μέρους του κοινόχρηστου χώρου, η πράξη μεταβολής της σύνθεσης της οριζόντιας ιδιοκτησίας θα πρέπει να υπογράφεται από όλους τους συνιδιοκτήτες (1000/1000) του το κτίριο, που στην πράξη είναι εντελώς αδύνατο, ειδικά σε παλιές και πολυκατοικίες!

Αντιμέτωποι με το αδιέξοδο που προκάλεσε η ΠΟΜΙΔΑ και οι συμβολαιογράφοι, παρενέβησαν από κοινού στα αρμόδια υπουργεία για να απαιτήσουν τη θέσπιση κανονισμών που θα επιτρέπουν στους ιδιοκτήτες να κάνουν μονομερείς προσαρμογές στα δεδομένα και τις συστάσεις της οριζόντιας ιδιοκτησίας ώστε να αντιστοιχούν στην αναπαράσταση στην Ταυτότητα Κτιρίου. Οι φορείς ζητούν συγκεκριμένες νομικές ρυθμίσεις βάσει των οποίων, με ευθύνη των ιδιοκτητών και με την υπεύθυνη πιστοποίηση των μηχανικών τους, τουλάχιστον:

Κάθε ιδιοκτήτης ανεξάρτητου ακινήτου θα μπορεί μονομερώς, συμβολαιογραφικά, να διορθώσει την ακριβή έκταση και τη μορφή του ακινήτου του διορθώνοντας το συμβόλαιο βάσει του οποίου το αγόρασε.

Κάθε συνιδιοκτήτης οριζόντιας ακίνητης περιουσίας σε κτίριο κατοικιών θα μπορεί να συμβολαιογραφεί μονομερώς το ακριβές εμβαδόν και τη διαίρεση της ακίνητης περιουσίας του, ανεξαρτήτως του λόγου και της διαφοράς, τροποποιώντας μονομερώς την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας της ακίνητης περιουσίας σε κτίριο κατοικιών, χωρίς φυσικά να θίγονται στο ελάχιστο τα χιλιοστά του οικοπέδου και άλλες σχέσεις, δικαιώματα και υποχρεώσεις άλλων συνιδιοκτητών.

Ωστόσο, οι φορείς εκμετάλλευσης ισχυρίζονται ότι οι ανησυχίες τους δεν εισακούστηκαν, γι’ αυτό και οι περισσότερες συμβάσεις βρίσκονται σε αδιέξοδο.