Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει συμβόλαιο ως προς το ακίνητό του, το οποίο έχει δηλώσει στο Ε9 και στο κτηματολόγιο και ταυτόχρονα πληρώνει την ανάλογη εισφορά ΕΝΦΙΑ. Ερώτηση: Αρκεί αυτό αν θέλω να μεταβιβάσω ή να χρησιμοποιήσω το ακίνητό μου, να το εντάξω στο επιδοτούμενο πρόγραμμα «Excoonamo» ή ακόμα και να το συνδέσω με φυσικό αέριο; Μπορεί να το κάνει αμέσως, χωρίς να χάσει χρόνο και χρήμα;

«Όχι», απαντά τα «ΝΕΑ» τοπογράφος-πολεοδόμος Γραμμάτη Μπακλατζή. Διότι «τα περισσότερα προβλήματα νομιμότητας των κτιρίων αποκαλύπτονται την τελευταία στιγμή, όταν ο ιδιοκτήτης ζητά από τον μηχανικό να εκδώσει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία από την 1η Απριλίου 2022 είναι υποχρεωτική για κάθε νόμιμη συναλλαγή».

Κτηματολόγιο: Έρχονται γρήγορες μεταβιβάσεις και μεταβιβάσεις ακινήτων

«Παρά την πρόσφατη πρόοδο σε πολλούς τομείς, όπως το κτηματολόγιο, υπάρχουν ακόμη πολλά που πρέπει να γίνουν», προσθέτει ο δικηγόρος Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ. «Η συλλογή των απαραίτητων σχεδίων από τα πολεοδομικά αρχεία, οι βεβαιώσεις μεταγραφής του υποθηκοφυλακείου και του κτηματολογίου, η προετοιμασία και έκδοση σύγχρονης γεωδαισίας, η έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού, καθώς και η άρση πιθανών παρατυπιών είναι διαδικασίες που απαιτούν τρέξιμο, χρήματα, αλλά επίσης χάσιμο χρόνου, που στις συναλλαγές είναι πάντα κρίσιμο».

Χάνουν αγοραστές και επιδοτήσεις

Όπως τονίζει η γραμματέας Μπακλατζή, «οι ιδιοκτήτες συχνά χάνουν υποψήφιους αγοραστές ή αποκλείονται από επιδοτούμενα εκπαιδευτικά προγράμματα λόγω πολύμηνων καθυστερήσεων στη συλλογή των δικαιολογητικών». Η συλλογή δεδομένων απαιτεί πολύτιμο χρόνο και κατά τη λεπτομερή μέτρηση των ακινήτων, συχνά προκύπτουν ζητήματα που αφορούν την τετραγωνική έκταση και τη νομιμότητα. Έτσι, για να αποφευχθούν απρόοπτα, τα «ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια της κ. Μπακλατζή, παρουσιάζουν 13 ερωτήσεις – απαντούν σε όλες τις απαραίτητες πληροφορίες που πρέπει να θυμούνται οι ιδιοκτήτες ακινήτων.

Τι έγγραφα πρέπει να έχει κάθε κάτοχος αρχείου;

Ο φάκελος πρέπει να περιέχει: τίτλο ιδιοκτησίας (αγοράστρια / δωρεά / αποδοχή κληρονομιάς κ.λπ.) με συνημμένο Τοπογραφικό Χάρτη (εφόσον υπάρχει). Πιστοποιητικό εγγραφής του ακινήτου στο κτηματολόγιο και υποθηκοφυλακείο κατά την αγοράστρια από τον ιδιοκτήτη. Αποδεικτικό δήλωσης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο και Υποθηκοφυλακείο, αλλά και κτηματολογικό απόσπασμα (σχήμα και φύλλο) από την υπηρεσία Κτηματολογίου και Υποθηκοφυλακείου, εφόσον το ακίνητο βρίσκεται στην περιοχή που καλύπτει το Κτηματολόγιο. Επίσης κατάσταση περιουσιακής κατάστασης (Ε9). Σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα, και αν υπάρχει κτίσμα, έντυπο οικοδομικής άδειας ή άλλο αποδεικτικό στοιχείο που να επιβεβαιώνει τη νομιμότητα του κτιρίου. Πιστοποιημένα σχέδια της πολεοδομίας που περιλαμβάνονται στους φακέλους οικοδομικής άδειας ή νομιμοποίησης κτιρίου. Δηλαδή: τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις, όψεις και τομές.

Εάν το ακίνητο είναι οριζόντιο (διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα), εκτός από το συμβόλαιο, τα έγγραφα πρέπει να περιλαμβάνουν τον προσδιορισμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας του κτιρίου και πίνακα χιλιοστών, καθώς και δήλωση προσαρμογών, σε {περίπτωση} .

Τι ισχύει εάν ο ιδιοκτήτης του σπιτιού δεν έχει οικοδομική άδεια ή δεν ανταποκρίνεται στην τρέχουσα κατάσταση του σπιτιού;

Θα πρέπει να έχει κάποιο έγγραφο νομιμότητας (όπως, για παραδείγματα, υπαγωγή της δηλωθείσας κατασκευής ή χρήσης στον νόμο που ρυθμίζει την παράνομη δόμηση ή εξαίρεση από την κατεδάφιση βάσει του Ν. 1337/83).

Πότε ισχύει η απαλλαγή από την υποχρέωση έκδοσης οικοδομικής άδειας;

Εξαίρεση από την υποχρέωση έκδοσης οικοδομικής άδειας επιτρέπεται μόνο εφόσον υπάρχει ρητή σχετική νομοθετική πρόβλεψη.

Πώς ελέγχεται η νομιμότητα ενός κτιρίου;

Η νομιμότητα ενός κτιρίου επιβεβαιώνεται γενικά από την ύπαρξη οικοδομικής άδειας για την ανέγερσή του. Σημειωτέον ότι οι όποιες κατασκευές ενδέχεται να έχουν ρυθμιστεί βάσει κάποιου αυθαιρέτου νόμου. Επιπλέον απαιτείται βεβαίωση υπαγωγής παράνομης δόμησης σε κάποιο αυθαίρετο δίκαιο καθώς και βεβαίωση οριστικής εξαίρεσης από κατεδάφιση πολεοδομικά. Διευκρινίστηκε ότι αν ένα σπίτι (ή μέρος του) χτίστηκε χωρίς άδεια μετά το 1955, πρέπει να επισκευαστεί. Τα κτίρια που κατασκευάστηκαν πριν από το 1955 θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα. Σε τέτοια {περίπτωση} απαιτείται κατάλληλη βεβαίωση από τον μηχανικό.

Ποια είναι η σημερινή κατάσταση για τυχόν κτίρια με μικροπαραβάσεις;

Για κτίρια με τις παραμικρές παραβάσεις, οι ιδιοκτήτες τους έχουν τη ικανότητα να τα διορθώσουν έως τις 31 Μαρτίου 2026 καταβάλλοντας αυξημένα πρόστιμα.

Για αυθαίρετα με σοβαρές παραβάσεις;

Εντελώς αυθαίρετα, καθώς και εκείνα που προκαλούν σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις, προς το παρόν δεν έχουν επιλυθεί, πλην ορισμένων εξαιρέσεων (αυθαίρετη τράπεζα, κληρονομιά, πληγείσες περιοχές κ.λπ.). Αυθαίρετη τακτοποίηση κατασκευής ή αλλαγής χρήσης μετά τις 28 Ιουλίου 2011 είναι αδύνατη.

Τι θα συμβεί αν χάσω την οικοδομική μου άδεια;

Στην {περίπτωση} αυτή ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης θα πρέπει να επικοινωνήσει με μηχανικό που θα αναδημιουργήσει την πολεοδομική τεκμηρίωση με νέα σχέδια κ.λπ.

Τι ισχύει για κτίρια προ του 1955 που δεν έχουν οικοδομική άδεια;

Τα κτίρια που κατασκευάστηκαν πριν από τις 30 Νοεμβρίου 1955 είναι νόμιμα και δεν απαιτούν οικοδομική άδεια. Αλλά αυτό θα πρέπει να επιβεβαιωθεί με πιστοποιητικό μηχανικού.

Ποια στοιχεία δείχνουν την ηλικία των κτιρίων πριν το 1955;

Αυτά περιλαμβάνουν συμβολαιογραφικά έγγραφα, αεροφωτογραφίες (με φωτοερμηνεία), μεθόδους και υλικά κατασκευής (τεχνικός έλεγχος του ακινήτου). Πρόσθετα αποδεικτικά στοιχεία μπορεί να είναι δημόσια έγγραφα όπως παροχή ρεύματος/ύδρευσης, φορολογικές δηλώσεις, φωτογραφίες, ιστορικά έγγραφα κ.λπ.

Τι γίνεται με σπίτια που κτίστηκαν μετά το 1955 και δεν έχουν οικοδομική άδεια ή δεν δηλώνονται με τον νόμο περί νομιμοποίησης της παράνομης δόμησης, αλλά μεταφέρθηκαν κανονικά και δηλώθηκαν στη φορολογική δήλωση;

Η ύπαρξη συμφωνίας και δήλωσης κατοικίας στη φορολογική δήλωση δεν σημαίνει ότι το κτίριο υπάρχει νόμιμα. Πρέπει να υπάρχει οικοδομική άδεια ή ισοδύναμο κατάλληλο έγγραφο νομιμοποίησης (π.χ. εξαίρεση κατεδάφισης) που να επιβεβαιώνει ότι το κτίριο υφίσταται επί του παρόντος νόμιμα. Επιπλέον, εκτός από το έγγραφο, θα πρέπει να υπάρχουν κατάλληλα/πρόσθετα έγγραφα νομιμοποίησης της οικοδομικής άδειας (σχέδια, όψεις, τομές) του κτιρίου. Εάν δεν υπάρχουν τα παραπάνω δικαιολογητικά, θα πρέπει να γίνει νομιμοποίηση.

Είναι νόμιμη η παραμονή στο νόμο Τρίτση;

Ναι, αφού έχει ολοκληρωθεί το πρώτο και το δεύτερο στάδιο του Ν. 1337/1983, έχει καταβληθεί το σύνολο της ποινής και η αίτηση εξαίρεσης από την κατεδάφιση του κτιρίου δεν έχει απορριφθεί με απόφασης της αρμόδιας αρχής.

Εάν η ηλεκτρονική ταυτοποίηση κτιρίου είναι υποχρεωτική, γιατί πρέπει να έχω μαζί μου όλα αυτά τα έγγραφα;

Διότι, όπως προαναφέρθηκε, η συλλογή των εγγράφων βάσει των οποίων εκδίδεται η ταυτότητα κτιρίου είναι χρονοβόρα, ειδικά όταν εντοπίζονται διαφορές που απαιτούν διόρθωση, που μπορεί να ακυρώσει ακόμη και τη μεταβίβαση.

Ποια έγγραφα απαιτούνται για την έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου;

Είναι ο ανάδοχος για την άδεια κατασκευής της εγκατάστασης και τις τροποποιήσεις της. Σχέδια που επισυνάπτονται στην οικοδομική άδεια. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης κτιρίου ή τμήματος αυτού, πιστοποιητικό επιθεώρησης κτιρίου, εφόσον εκδίδεται. Επίσης δηλώσεις υπαγωγής στο αυθαίρετο δίκαιο. Κατόψεις που δείχνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση. Έκθεση δομικής τρωτότητας και μελέτη στατικής επάρκειας εάν απαιτείται. Πίνακας χιλιοστών και μελέτη κατανομής κόστους κτιρίου, εφόσον απαιτείται, καθώς και Πιστοποιητικό Πληρότητας Ηλεκτρονικής Ταυτοποίησης Κτιρίου, το οποίο ισχύει για δύο μήνες.

Premium έκδοση “NEWS”