Με τις τιμές των ακινήτων να αυξάνονται κατά 14% στην ελληνική αγοράστρια, η UBS αναφέρει ότι ένας στους τρεις δανειολήπτες στεγαστικών δανείων εκτίθεται σε αυξημένο κοστούς δανεισμού λόγω των διακυμάνσεων των επιτοκίων. Φυσικά, αυτό το ποσοστό είναι ένα από τα χαμηλότερα στη ζώνη του ευρώ, αλλά εάν η νομισματική πολιτική παραμείνει αυστηρή για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, οι ευπάθειες θα αυξηθούν.

Συγκεκριμένα, στην τελευταία της ανάλυση κειμένου για τις αγορές στεγαστικών και στεγαστικών δανείων, η UBS αναφέρει ότι οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί κατά 14% από την αρχή του έτους, τη μεγαλύτερη αύξηση. Βέβαια, αυτή η προοδευτικότητα είναι λίγο πολύ αναμενόμενη, ειδικά μετά την πρωτοφανή μείωση που σημειώθηκε τη δεκαετία της κρίσης.

Τράπεζες: Προσφορές στεγαστικών δανείων για τόνωση της ζήτησης

Συγκλονιστικά γεγονότα

Όπως εξηγεί η UBS, η συνολική εικόνα της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων δεν είναι ούτε «μαύρη» ούτε «λευκή». Οι ευπάθειες των στεγαστικών δανείων φαίνεται να είναι μεγαλύτερες στη Βόρεια Ευρώπη (Ηνωμένο Βασίλειο, Ολλανδία, Σκανδιναβία, χώρες της Βαλτικής). Είναι επίσης υψηλά στην Ιταλία και την Ισπανία, όπου το παλιό απόθεμα στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου είναι υψηλό, επομένως πιστεύει ότι η αυστηροποίηση της νομισματικής πολιτικής θα πλήξει αυτές τις χώρες περισσότερο από άλλες.

Ωστόσο, σύμφωνα με την UBS, οι ακόλουθοι παράγοντες παρέχουν ασφάλεια σε αυτούς τους δανειολήπτες:

α) ανθεκτικές αγορές εργασίας·

β) μεγάλες οικονομίες νοικοκυριών.

(γ) χαμηλή προσφοράς ακίνητης περιουσίας και

(δ) υψηλότερα επιτόκια για στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου σήμερα από ό,τι πριν από 10-15 χρόνια.

Τρεις αλλαγές

Ταυτόχρονα, η UBS σημειώνει τρεις αλλαγές που έχουν συμβεί και οι οποίες ξεχωρίζουν:

Πρώτον, οι τιμές των κατοικιών παρουσιάζουν σαφέστερα σημάδια πτώσης. Μετά από τρία τρίμηνα πτώσης, οι τιμές των κατοικιών σε ολόκληρη τη ζώνη του ευρώ ήταν 1,7% χαμηλότερες το τέταρτο τρίμηνο του 2023 σε σχέσης με ένα χρόνο νωρίτερα. Οι τιμές των κατοικιών κινούνται πτωτικά στις μισές περίπου ευρωπαϊκές χώρες, με τη μεγαλύτερη πτώση να σημειώνεται στη Γερμανία, τη Δανία, τη Σουηδία και τη Φινλανδία.

Τα δημοσιεύματα του Τύπου σε αυτές τις χώρες δείχνουν επίσης αύξηση του αριθμού των πτωχεύσεων στον κατασκευαστικό τομέα. Η UBS εκτιμά ότι ο κατασκευαστικός τομέας θα ασκήσει μεγαλύτερη αναπτυξιακή πίεση τους επόμενους μήνες και τρίμηνα.

Δεύτερον, ενόψει της αυστηρότερης νομισματικής πολιτικής, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων συνέχισαν να αυξάνονται. Σε {επίπεδο} ζώνης του ευρώ, το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο των νέων στεγαστικών δανείων στη ζώνη του ευρώ ήταν 3,93% τον Σεπτέμβριο του 2023, σημειώνοντας αύξηση 104 μονάδων βάσης σε σύγκριση με το τέλος του 2022.

Το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων για όλες τις μετοχές ήταν 2,35%, σημειώνοντας αύξηση 45 μονάδων βάσης, με αύξηση άνω των 200 μονάδων βάσης. στην Πορτογαλία και σε τρεις χώρες της Βαλτικής.

Τρίτον, το χρέος των νοικοκυριών μειώθηκε στο 55,2% του ΑΕΠ (-2,5% σε ετήσια βάση), ενώ το χρέος των στεγαστικών δανείων μειώθηκε στο 37,3% του ΑΕΠ (-2,2% σε ετήσια βάση) χάρη στην ισχυρή ανάπτυξη ιδεών του ΑΕΠ (ενισχύθηκε από υψηλούς αποπληθωριστές ).

Ο ρόλος των μεταβλητών επιτοκίων

Αυτό που δεν έχει αλλάξει είναι ότι οι οικονομικές συνθήκες είναι δύσκολες, ιδιαίτερα σε χώρες με υψηλά ποσοστά στεγαστικών δανείων μεταβλητού επιτοκίου (VRMs). Σε {επίπεδο} ζώνης του ευρώ, το μερίδιο της VRM στο νέο στεγαστικό δάνειο ήταν 19,6% το τρίτο τρίμηνο του 2013, από το υψηλό 25,4% στο τέλος του 2022, αλλά και πάλι από 14% στο τέλος του 2021.

Σε τρεις χώρες της Βαλτικής και τη Φινλανδία, το μερίδιο της VRM στα νέα στεγαστικά δάνεια ξεπέρασε το 90%. Στην Ισπανία, το μερίδιο της VRM στα νέα στεγαστικά δάνεια έχει μειωθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια (16% το τρίτο τρίμηνο του 2023), αλλά το παλιό απόθεμα VRM παραμένει υψηλό σε περίπου 75%. Για το λόγο αυτό, στα τέλη του 2022, η ισπανική κυβέρνηση ψήφισε νομοθεσία για την προστασία των νοικοκυριών με χαμηλότερο εισόδημα από υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων.

Στην Ιταλία, μετά από μια ισχυρή αύξηση το δεύτερο τρίμηνο του 2022, το μερίδιο της VRM στα νέα στεγαστικά δάνεια μειώθηκε ξανά στο 19,7% το τρίτο τρίμηνο του 2023, αλλά το μερίδιο της VRM στο συνολικό απόθεμα εξακολουθεί να είναι πάνω από 50%.

Στο ΗΒ, το μερίδιο της VRM στους συνολικούς πόρους είναι σχετικά χαμηλό (9,5% το τρίτο τρίμηνο του 2013), αλλά η αρχική περίοδος μόνιμης απασχόλησης είναι συνήθως μικρότερη από πέντε χρόνια, αντιπροσωπεύοντας σημαντική χρονική καθυστέρηση.
(*1*)

Ανθεκτικές αγορές εργασίας

Η UBS επισημαίνει επίσης ότι ορισμένοι ελαφρυντικοί παράγοντες θα πρέπει να μειώσουν τα κενά:

• Καταρχάς, οι αγορές εργασίας στην ευρωζώνη εμφανίζονται ανθεκτικές, με την ανεργία να φτάνει στο ιστορικό χαμηλό του 6,5% τον Σεπτέμβριο, γεγονός που αναμένεται να στηρίξει την ικανότητα των νοικοκυριών να εξυπηρετήσουν το χρέος τους.
• Δεύτερον, αν και τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΜΕΔ) εξακολουθούν να διαδραματίζουν μεγάλο ρόλο σε ορισμένες μικρότερες οικονομίες, το μερίδιο των ΜΕΔ στον νέο στεγαστικό δάνειο στην ευρύτερη ζώνη του ευρώ έχει μειωθεί σημαντικά τα τελευταία 15 χρόνια (σε 19,5% το 4ο τρίμηνο του 2023). υποδηλώνοντας έτσι μια πιο σταδιακή στροφή προς υψηλότερα επιτόκια δανεισμού. Το μερίδιο του VRM στη Γαλλία και τη Γερμανία, τις δύο μεγαλύτερες οικονομίες της ευρωζώνης, είναι χαμηλό.
• Τρίτον, λιγότερο από το 30% των νοικοκυριών έχουν στεγαστικό δάνειο, ενώ πάνω από το 70% είναι ιδιοκτήτης ή ενοικίασης του σπιτιού τους. Η Ολλανδία ξεχωρίζει (μαζί με τη Νορβηγία) με το υψηλότερο ποσοστό ενυπόθηκων κατοικιών (60%), σε σύγκριση με περίπου 15-30% σε άλλες μεγάλες χώρες της ευρωζώνης.