Η εγχώρια αγοράστρια ακινήτων έχει ανατρέψει τις προβλέψεις όλων των μαθηματικών μοντέλων τα τελευταία τρία χρόνια και η αύξηση των τιμών από έτος σε έτος ήταν ισχυρότερη από την αναμενόμενη. Η αντιστροφή των πτωτικών τάσεων στην αγοράστρια κατοικίας που ξεκίνησε το 2018, μετά από μια δεκαετία συνεχούς διόρθωσης, έχει επαναφέρει τις αποτιμήσεις σε πολύ κοντά στα υψηλά όλων των εποχών. Μάλιστα, οι αξίες σε ορισμένες γεωγραφικές περιοχές έχουν φτάσει σε τέτοια επίπεδα που σε αρκετές περιπτώσεις είναι πιο κερδοφόρο να νοικιάσετε ένα σπίτι παρά να το αγοράσετε, παρά την ταυτόχρονη μεγάλη αύξηση των ενοικίων.

Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος, ο εθνικός μέσος όρος απέχει πλέον λιγότερο από 10% από το ρεκόρ του 2008, καλύπτοντας σχεδόν το 80% της σωρευτικής πτώσης που καταγράφηκε κατά την πολυετή ελληνική κρίση. Στην πραγματικότητα, αυτή η ανάκαμψη συνέβη με μια εν πολλοίς ανενεργή αγοράστρια στεγαστικών δανείων, καθώς οι ετήσιες νέες πληρωμές είναι -90% σε σύγκριση με τη δεκαετία του 2000 και η πιστωτική επέκταση παραμένει αρνητική μέχρι σήμερα.

Στεγαστικά δάνεια: Οι πλειστηριασμοί ακινήτων είναι ένας νέος τομέας ανάπτυξης

Ταχύτητα ανάπτυξης

Ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών δεν επιταχύνεται συνεχώς. Από 1,8% το 2018 έφτασε στο 7,2% το 2019, επιβραδύνθηκε στο 4,5% το έτος έκρηξης της πανδημίας, για να αυξηθεί στο 7,6% το 2021 και στο 11,9% το 2022. Φέτος ήταν 15,3% το πρώτο τρίμηνο , 14,5% το β’ τρίμηνο και 11,9% το γ’ τρίμηνο.

Αναμφίβολα, σημαντικό ρόλο σε αυτή την εντυπωσιακή αλλαγή της κατάστασης της αγοράς έπαιξαν η περαιτέρω ενίσχυση των διαθέσιμων εισοδημάτων, η αύξηση των άμεσων ξένων επενδύσεων, η μείωση των φόρων στα ακίνητα, αλλά και η αύξηση του κόστους κατασκευής, που προκαλεί αύξηση. σε τιμές πώλησης.

Ωστόσο, όπως τονίζει σε συνέντευξή του στο Βήμα οικονομολόγος του τραπεζικού ομίλου συστήματος, τελικά είναι η ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς που οδηγεί στην επιτάχυνση της αναπτυξιακής τους τροχιάς. Σύμφωνα με τον ίδιο, αν συγκρίνουμε τις απογραφές πληθυσμού του 2011 και του 2021, μέσα σε 10 χρόνια ο αριθμός των νοικοκυριών, άρα και η ζήτηση για στέγαση, έχει αυξηθεί κατά 197.000.

Μείωση προσφοράς

Ταυτόχρονα όμως η προσφοράς έχει περιοριστεί. Συγκεκριμένα, ενώ πριν από 12 χρόνια ο αριθμός των διαθέσιμων οικιστικών ακινήτων όλων των κατηγοριών (κύριες κατοικίες, δευτερεύουσες κατοικίες, εξοχικές κατοικίες) έφτασε τα 6,73 εκατομμύρια, μετά από 10 χρόνια ο αριθμός τους μειώθηκε στα 6,5 εκατομμύρια. Αυτό σημαίνει ότι είναι μικρότεροι κατά περίπου 230 χιλιάδες.

Αυτή η μείωση της προσφοράς είναι {αποτέλεσμα} δύο παραγόντων:

• Πρώτον, η μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας στα χρόνια της ύφεσης και τα ΜΣ. Μόνο 135.000 νέα σπίτια χτίστηκαν σε μια δεκαετία.
• Δεύτερον, η βραχυπρόθεσμη έκρηξη ενοικίων, που είχε ως {αποτέλεσμα} να αποσυρθούν από την αγοράστρια 169.000 σπίτια που μετατράπηκαν σε τουριστικά καταλύματα. Όπως σημειώνει έμπειρος αναλυτής, για να καλυφθεί αυτό το κενό και να βρεθεί μια νέα ισορροπία στην αγοράστρια ακινήτων, θα πρέπει να προστεθούν περίπου 230.000 m2 στο οικιστικό απόθεμα. ακίνητα, κυρίως μέσω κατασκευαστικών δραστηριοτήτων. Αν λάβουμε υπόψη τον αριθμό των αδειών που εκδίδονται κάθε χρόνο και τις δυνατότητες του εγχώριου κατασκευαστικού κλάδου, θα χρειαστούν πάνω από 7 χρόνια για να καλυφθεί αυτό το κενό.

Και σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη της Εθνικής Τράπεζας της Πολωνίας, εκτιμάται ότι έως το 2030, θα χρειαστούν συνολικά πάνω από 45 δισεκατομμύρια ευρώ επενδύσεων σε νέα οικιστικά ακίνητα και ενεργειακό εκσυγχρονισμό παλαιών. Με αυτόν τον τρόπο ερευνητές συστημικών θεμάτων, ομαδική προσοχή, η προσφοράς διαμερισμάτων θα αυξηθεί κατά 350.000. και θα επιτευχθεί ισορροπία.
Προβλέψεις

Θα συνεχίσουν λοιπόν να ανεβαίνουν οι τιμές των κατοικιών για τόσα χρόνια; «Τα μοντέλα που χρησιμοποιούμε δείχνουν ότι η αγοράστρια θα συνεχίσει να ανεβαίνει έως ότου κλείσει το χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, εκτός κι αν συμβεί κρίση μεγάλης κλίμακας στην οικονομία», σημειώνει οικονομολόγος που μελέτησε τα σχετικά στατιστικά στοιχεία. Προσθέτει, ωστόσο, ότι στο βασικό σενάριο ο ετήσιος ρυθμός ανάπτυξης θα είναι χαμηλότερος από το σημερινό {επίπεδο}, στο {επίπεδο} της αύξησης του ονομαστικού εισοδήματος στην Ελλάδα, ή ελαφρώς υψηλότερος, δηλαδή στο εύρος του 4-5%.

Τονίζει επίσης ότι η ζήτηση θα υποστηριχθεί από την έναρξη του κύκλου αποκλιμάκωσης των επιτοκίων στην ευρωζώνη, ο οποίος, σύμφωνα με τις συναινετικές εκτιμήσεις αναλυτών, θα ξεκινήσει το 2024 και θα είναι πιο επιθετικός από ό,τι αρχικά αναμενόταν. Εκτιμάται ότι το χαμηλότερο κοστούς στεγαστικών δανείων θα έχει ως {αποτέλεσμα} περισσότερα νοικοκυριά να αναζητούν νέο σπίτι χρησιμοποιώντας φθηνότερη τραπεζική χρηματοδότηση.

Τα πιστωτικά ιδρύματα διαθέτουν πλέον την απαιτούμενη ρευστότητα και θα ακολουθήσουν πιο ελκυστικές επιτοκιακές πολιτικές τα επόμενα χρόνια για να ενισχύσουν τις λιανικές τραπεζικές εργασίες τους. Υπενθυμίζεται ότι τα πρώτα χρόνια μετά την είσοδο της χώρας στην ευρωζώνη, οι μηνιαίες πληρωμές ξεπέρασαν κατά μέσο όρο τα 1,2 δισ. ευρώ, ενώ στο υψηλότερο {επίπεδο} των τελευταίων οκτώ ετών, που σημειώθηκε το 2022, ήταν σε αυτό το {επίπεδο} σε ετήσια βάση . .