Η ελληνική αγοράστρια ακινήτων εξελίσσεται προς μια αγοράστρια δύο ταχυτήτων, αλλά η εισροή ξένων κεφαλαίων παραμένει ισχυρή και οδηγεί την ανοδική πορεία των αξιών.

Σύμφωνα με την Περιοδική Έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), οι προσδοκίες για την επόμενη περίοδο παραμένουν συγκρατημένα θετικές, επηρεαζόμενες από τις διεθνείς εξελίξεις και το περιβάλλον υψηλού πληθωρισμού, υψηλότερων επιτοκίων και αβεβαιότητας, που επηρεάζουν άμεσα την Ευρώπη και την παγκόσμια οικονομία στο σύνολό της. Παράλληλα, συνεχίζεται μέχρι σήμερα η αλλαγή στα χαρακτηριστικά ζήτησης που ξεκίνησε κατά την πανδημία και συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και τοποθεσίες απολαμβάνουν δυσανάλογο επενδυτικό ενδιαφέρον, ενισχύοντας την εικόνα μιας αγοράς με διαφορετικούς ρυθμούς.

Real Estate: Αύξηση των τιμών των κατοικιών έως το 2030

Εκτιμάται ότι στο βαθμό που η ζήτηση στο εξωτερικό παραμένει και η προσφοράς ακινήτων υψηλής ποιότητας παραμένει περιορισμένη, οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται στο high-end τμήμα της αγοράς, αυξάνοντας επίσης τις τιμές στις δευτερογενείς αγορές. Ωστόσο, ο ρυθμός αύξησης των τιμών αναμένεται να είναι συγκρατημένος καθώς η τρέχουσα κατάσταση δεν επιτρέπει στους επενδυτές να εφησυχάσουν για τη μεσοπρόθεσμη προοδευτικότητα των συνθηκών της αγοράς.

Σπίτια και διαμερίσματα

Ειδικότερα, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η ελληνική αγοράστρια ακινήτων παρουσίασε σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον παρά τις δυσμενείς εξελίξεις στο διεθνές περιβάλλον και την αβεβαιότητα που προέκυψε τα τελευταία δύο χρόνια ως {αποτέλεσμα} της αυξανόμενης γεωπολιτικής αστάθειας. Οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν την ανοδική τους πορεία καθώς η αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό και το εσωτερικό για ακίνητα υψηλής ποιότητας δεν καλύπτεται από την περιορισμένη σήμερα προσφοράς και οι ρυθμοί ανάπτυξης παραμένουν υψηλοί, αν και χαμηλότεροι από τα προηγούμενα τρίμηνα.

Ωστόσο, οι κορυφαίοι δείκτες που σχετίζονται με την εγχώρια αγοράστρια, καθώς και οι εξελίξεις των τιμών σε ευρωπαϊκό και διεθνές {επίπεδο}, ενδέχεται να υποδηλώνουν μια επερχόμενη περίοδο διόρθωσης των τιμών, ιδιαίτερα στις χρήσεις, τα χαρακτηριστικά και τις τοποθεσίες των ακινήτων που έχουν χαμηλότερη ζήτηση. Στην αγοράστρια κατοικίας, η ισχυρή δυναμική των τιμών των κατοικιών θα συνεχιστεί μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2023, αν και ορισμένοι δείκτες τιμών επιβραδύνθηκαν τα δύο τελευταία τρίμηνα. Οι εκτιμήσεις της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι το εννεάμηνο του 2023 οι τιμές των κατοικιών (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν κατά 13,9% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης 11,2% την ίδια περίοδο του 2022.

Σε τοπικό {επίπεδο}, οι τιμές των κατοικιών παρουσιάζουν ετερογένεια ως προς τις μεταβολές, με σημαντικές αυξήσεις να σημειώνονται κυρίως σε τοποθεσίες με υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον και μικρότερες αλλαγές σε άλλες. Η αύξηση των τιμών των κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα το πρώτο εννιάμηνο του 2023 επηρεάστηκε σημαντικά από τη δυναμική των υψηλών τιμών στους περισσότερους αστικούς οικισμούς της χώρας.

Πιο συγκεκριμένα, οι υψηλότεροι ρυθμοί ανάπτυξης καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (16,5%), στην Αθήνα (14,5%) και σε άλλες μεγάλες πόλεις (14,1%), ενώ στην υπόλοιπη χώρα οι ρυθμοί ανάπτυξης ήταν πιο ήπιοι (11,1%). . Την ίδια περίοδο, οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (άνω των 5 ετών) αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 14,4% ετησίως, έναντι 13,1% των τιμών των νέων διαμερισμάτων.

Η αγοράστρια κατοικίας, παρά την τρέχουσα αβεβαιότητα, παραμένει δυναμική και χαρακτηρίζεται από ισχυρές, κυρίως επενδύσεις, ζήτηση και χαμηλή προσφοράς. Η θετική προοδευτικότητα του τουρισμού και των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τα εκπαιδευτικά προγράμματα επιδότησης κατοικιών για νέους και το αυξημένο ενδιαφέρον για ξένες επενδύσεις για αγορές ακινήτων, συμπεριλαμβανομένου του προγράμματος «Golden Visa», συνεχίζουν να ενισχύουν τη δυναμική της αγοράς, όπως καταγράφεται και από άλλους σχετικούς δείκτες.

Πιο συγκεκριμένα, το οκτάμηνο του 2023, η κατασκευαστική δραστηριότητα κατοικιών (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε θετικό ετήσιο ρυθμό μεταβολής τόσο στον αριθμό όσο και στον όγκο των νέων στεγαστικών αδειών σε {επίπεδο} χώρας (22,5% και 14,5% αντίστοιχα). η οποία ενισχύθηκε σημαντικά σε σύγκριση με την ελαφρά πτώση την ίδια περίοδο του προηγούμενου έτους (-1,3% και -4,1%). Οι επενδύσεις σε διαμερίσματα (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ εποχιακά, σε σταθερές τιμές) σε όλη τη χώρα αυξάνονται σημαντικά σε ετήσια βάση – κατά 40,2% το πρώτο εννεάμηνο του 2023 (έναντι 12,1% την ίδια περίοδο του 2022), αν και εξακολουθούν να είναι σε πολύ χαμηλό {επίπεδο} ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,0%). Παράλληλα, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) τον ενδέκατο μήνα του 2023 σε ετήσια βάση ενισχύθηκαν περαιτέρω κατά 13,3%.

Παρά το αυξημένο ενδιαφέρον για οικιστικά ακίνητα, η τραπεζική χρηματοδότηση παραμένει χαμηλή και το συνολικό ποσό των νέων στεγαστικών δανείων κατέγραψε ετήσια μείωση 4,9% τον δέκατο μήνα του 2023. Τέλος, το πρώτο εννεάμηνο του 2023, σε ετήσια βάση, το συνολικό κοστούς κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται κατά 6,7% (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ), γεγονός που συνέβαλε εν μέρει στην ενίσχυση των τιμών των κατοικιών.

Γραφεία και καταστήματα

Στον τομέα των εμπορικών ακινήτων, σύμφωνα με στοιχεία που συνέλεξε η Τράπεζα της Ελλάδος, το πρώτο εξάμηνο του 2023 οι τιμές των πολυτελών γραφείων αυξήθηκαν κατά 6,6% σε ετήσια βάση και οι τιμές των πολυτελών καταστημάτων αυξήθηκαν κατά 6,9%. Στην Αθήνα, η αντίστοιχη δυναμική αύξησης των τιμών γραφείου ήταν υψηλότερη (7,2%), ενώ μεγάλη άνοδος καταγράφηκε και στην υπόλοιπη Ελλάδα (7,3%), μετά από μακρά περίοδο σχετικής στασιμότητας των τιμών. Εν τω μεταξύ, στη Θεσσαλονίκη, μετά από δύο συνεχόμενους έξι μήνες υψηλών ρυθμών ανάπτυξης, σημειώθηκε ήπια διόρθωση τιμών σε σχέσης με το προηγούμενο έτος (-0,5%).

Σε ό,τι αφορά τα high-end καταστήματα, το πρώτο εξάμηνο του 2023, σημαντικοί θετικοί ετήσιοι ρυθμοί κατέγραψαν οι δείκτες τιμών στην Αθήνα (8,4%) και τη Θεσσαλονίκη (9,8%), ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 3,7%. . . Τελικά, την ίδια περίοδο για όλη τη χώρα, τα ενοίκια τόσο για γραφεία όσο και για καταστήματα σημείωσαν ετήσια αύξηση 5,6%.

Το οκτάμηνο του 2023, η οικοδομική δραστηριότητα στην αγοράστρια εμπορικών ακινήτων (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) στο σύνολο κατέγραψε θετικό ρυθμό μεταβολής, ενώ η εικόνα ήταν μικτή σε επιμέρους κατηγορίες. Πιο συγκεκριμένα, αύξηση σημειώθηκε στις άδειες νέων γραφείων (75,2%), ενώ ο αντίστοιχος συνολικός όγκος (σε κυβικά μέτρα) μειώθηκε κατά 15,9% σε σχέσης με το ίδιο οκτάμηνο του 2022.

Ο αριθμός των νέων αδειών ξενοδοχείων μειώθηκε κατά 15,6% και ο όγκος κατά 8,0%. Τέλος, η κατασκευαστική δραστηριότητα λιανικής ήταν ιδιαίτερα αυξημένη σε όγκο (226,9%), αλλά μέτρια θετική όσον αφορά τις νέες άδειες (7,8%). Η μικτή εικόνα για την κατασκευαστική δραστηριότητα πιθανότατα σχετίζεται με συνθήκες υπερβολικής ζήτησης, σε ένα οικονομικό περιβάλλον που δεν είναι ιδιαίτερα ευνοϊκό για την έναρξη νέων έργων. Αυτό σχετίζεται και με τον μικρό, σε απόλυτους αριθμούς, αριθμό νέων οικοδομικών αδειών σε επιμέρους κατηγορίες, που έχει ως {αποτέλεσμα} μεγάλες ποσοστιαίες διαφορές, αν και στην πραγματικότητα είναι μικρές.

ΑΕΕΑΠ

Τα στοιχεία που συνέλεξε η Τράπεζα της Ελλάδος και τα αποτελέσματα της Έρευνας Αγοράς Εμπορικής Ακίνητης Περιουσίας δείχνουν ότι το πρώτο εξάμηνο του 2023, κεφάλαια από Εταιρείες Επενδύσεων Ακινήτων (ΑΕΕΑΠ) και άλλα επενδυτικά χαρτοφυλάκια και εταιρείες ανάπτυξης κατευθύνθηκαν κυρίως στην αγοράστρια ή ανάπτυξη ιδεών γραφείων υψηλών προδιαγραφών, κυρίως με σύγχρονα βιοκλιματικά χαρακτηριστικά.

Σημαντικά κεφάλαια προσέλκυσαν επίσης ξενοδοχεία, επαγγελματικές αποθήκες και επενδυτικά διαμερίσματα ειδικού σκοπού. Τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης για ελάχιστα γραφεία υψηλής ποιότητας στα πιο εμπορικά σημεία του κέντρου της πρωτεύουσας κυμαίνονταν μεταξύ 5,5% και 6,6%, περίπου στο ίδιο {επίπεδο} με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης για ελάχιστα καταστήματα υψηλής ποιότητας στις περισσότερες εμπορικές τοποθεσίες στο κέντρο της Αθήνας κυμάνθηκε από 5,3% έως 6,0%.