Ο Ν. 5079/2023 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα 215Α΄/22/12/2023, όπου το άρθ. Το άρθρο 57 απόσπασμα 5 ορίζει ότι το «ανώτατο όριο» του 3% στις αυξήσεις των εμπορικών ενοικίων παρατείνεται έως το 2024.

Η διάταξη αυτή αναφέρει ότι «Σε {περίπτωση} συμβάσεων μίσθωσης εμπορικών ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της Παρόμοιες ρυθμίσεις ίσχυαν ήδη για το 2022 και το 2023.

«Το σκεπτικό για τη θέσπιση αυτού του μέτρου το 2022 ήταν να αντιμετωπιστούν οι μεγάλες αυτόματες αναπροσαρμογές στα επιχειρηματικά ενοίκια που προέκυψαν από τη συμφωνηθείσα ετήσια αύξηση του δείκτη τιμών, σε σχέσης με την τότε τεράστια και άνω του μέσου όρου αύξηση του δείκτη τιμών καταναλωτή που είχε ανακοινώσει η ΕΛΣΤΑΤ. . Ωστόσο, η γενική διατύπωση αυτής της διάταξης φαίνεται εκ πρώτης όψεως να καλύπτει και συμφωνίες για αύξηση του ενοικίου ως ποσοστό ή ακόμη και στο ποσό της αύξησης σε ευρώ, και ως εκ τούτου προκαλεί τεράστιες αδικίες σε βάρος, ιδίως, της καλής πίστης. ιδιοκτήτες που δικαίως καταγγέλλουν ότι κράτησαν χαμηλά τα ενοίκια για πολλά χρόνια και τώρα «τιμωρούνται» για τη στάση τους. Τέλος, η σημερινή αποκλιμάκωση του πληθωρισμού σε καμία {περίπτωση} δεν δικαιολογεί τη συνέχιση αυτής της δράσης» τονίζει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ).

Εξάλλου, η ΠΟΜΙΔΑ κάνει λόγο για «απαράδεκτη παρέμβαση αντικοινωνικού χαρακτήρα, αφού στρέφεται κατά των μικρομεσαίων περιουσιών, καταργώντας τους όρους των υφιστάμενων συμβολαίων και χωρίς κανένα αντίβαρο υπέρ της, όπως η αναγκαία σήμερα μείωση του ενοικίου. φόρους, ενώ αφήνει ανέπαφα τα μεγάλα κτήματα και το κράτος ! Το ακόμη πιο επικίνδυνο όμως είναι ότι στο βάθος τέτοιων μέτρων αναγκαστικής δέσμευσης του ποσού μίσθωσης ελλοχεύει ο κίνδυνος αναγκαστικής παράτασης της διάρκειας αυτών των μισθώσεων. Ο συνδυασμός αυτών των δύο μέτρων αποτελεί το αδυσώπητο «μίσθωμα» που ισχύει στη χώρα μας εδώ και δεκαετίες λόγω της Μικρασιατικής Καταστροφής και του Β’ Παγκοσμίου Πολέμου, που κυριολεκτικά κατέστρεψαν και κατέστρεψαν το παλαιότερο κατασκευαστικό {δυναμικό} της χώρας μας εδώ και δεκαετίες.

3 συχνές ερωτήσεις

Με ανακοίνωσή της η ΠΟΜΙΔΑ απαντά στις πιο συχνές ερωτήσεις σχετικά με τη ρύθμιση αυτή από ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων σε όλη τη χώρα.

1. Ποιες κατηγορίες μισθώσεων εξαιρεί ο ίδιος ο νόμος από την {εφαρμογή} του;

Οι ακόλουθες συμφωνίες μίσθωσης με τον εκμισθωτή εξαιρούνται από τη συμφωνία:

α) Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητα Περιορισμένης Ευθύνης,

β) εταιρείες που ανήκουν σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων,

γ) εταιρείες που εκμεταλλεύονται εμπορικά κέντρα επιφάνειας τουλάχιστον 15.000 τ.μ.

δ) εταιρείες που ανήκουν εξ ολοκλήρου στο Δημόσιο Ταμείο και στις θυγατρικές τους.

2. Σε ποιες περιπτώσεις μπορεί ο ιδιοκτήτης να απαιτήσει νόμιμα τη μη {εφαρμογή} των κανονισμών και τη συμφωνημένη αναπροσαρμογή ενοικίου;

Θεωρείται στη νομολογία ότι η αναπροσαρμογή του μισθώματος χρησιμοποιώντας το άρθ. 288 ΑΚ, δηλαδή σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης, είναι παραδεκτό σε κάθε {περίπτωση}. Ωστόσο, κατά την άποψή μας, η {περίπτωση} κατά την οποία μπορεί νομίμως να διεκδικηθεί υψηλότερη συμβατική αύξηση ενοικίου είναι μόνο όταν, στην {περίπτωση} επιχειρηματικής μίσθωσης, το μίσθωμα παραμένει αμετάβλητο για αρκετά χρόνια, οπότε η χονδρική {εφαρμογή} της διάταξης στο Ο ιδιοκτήτης μιας τέτοιας μίσθωσης αποδεικνύεται ότι γίνεται ιδιαίτερα επαχθής και καταχρηστική, έτσι ώστε τουλάχιστον η συμφωνηθείσα προσαρμογής να μπορεί να αμφισβητηθεί νομικά.

Επιπλέον, κατά τη γνώμη μας, ο ιδιοκτήτης μπορεί να απαιτήσει και να λάβει αύξηση του ενοικίου σε σχέσης με το ενοίκιο που καταβάλλεται κατά ποσοστό μεγαλύτερο του 3% χωρίς δικαστική απόφασης στις ακόλουθες περιπτώσεις:

Εάν είχε συμφωνηθεί εμπορική μίσθωση στην αρχή της μίσθωσης, ποιο θα ήταν το κανονικό μίσθωμα, αλλά για να βοηθηθεί ο ενοικιαστής να εγκατασταθεί αρχικά στη μίσθωση και να το οργανώσει σωστά, συμφωνήθηκε χαμηλό αρχικό μίσθωμα σε ειδική γραπτή συμφωνία για σύντομη και μοναδική περίοδος, μετά την οποία συμφωνήθηκε ότι το κανονικό (αγοραίο) μίσθωμα ήταν πολύ υψηλότερο.

Μετά τη λήξη της συμβατικής ή μεγαλύτερης νομικής διάρκειας μιας επιχειρηματικής μίσθωσης, ο περιορισμός του 3% δεν μπορεί να ισχύει για την ενοικίαση νέας μίσθωσης, η οποία θα συμφωνηθεί ελεύθερα μεταξύ των μερών της σύμβασης. Εάν πιστεύουμε ότι ισχύει το αντίθετο, τότε ένας ιδιοκτήτης ακινήτου με παλιό και πολύ χαμηλό ενοίκιο δεν θα έχει άλλη επιλογής από το να εκδιώξει τον τρέχοντα ενοικιαστή του για να το νοικιάσει σε τρίτους για εντελώς δωρεάν ενοικίαση, οπότε αυτό θα βλάψει τελικά. παρά να προστατεύεις τους ενοικιαστές!

3. Εάν τα μέρη της σύμβασης συμφωνήσουν αμοιβαία σε υψηλότερο ποσοστό αύξησης, πώς διασφαλίζει ο ιδιοκτήτης ότι ο ενοικιαστής δεν θα αλλάξει γνώμη και δεν θα απαιτήσει επιστροφή χρημάτων ή αφαίρεση της υπερπληρωμής;

Η διάταξη για το «πλαφόν» του 3% είναι χαρακτηριστικό παραδείγματα νομικού κανόνα «εθνικού δικαίου» και όχι «δημόσιας τάξης». Η διάταξη αυτή δεν έχει καμία σχέσης με το «δίκαιο ενοίκιο» για τη μίσθωση οικιστικών χώρων από το 1978, η υπέρβαση του οποίου ήταν και αδίκημα! Για να είναι μια τέτοια συμφωνία έγκυρη και δεσμευτική και για τα δύο μέρη, κατά τη γνώμη μας θα πρέπει να πληροί τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:

Πρέπει να υπάρχει γραπτή συμφωνία που να αναφέρει ότι τα μέρη της συμφωνίας γνωρίζουν αυτόν τον περιορισμό και ότι ο ενοικιαστής παραιτείται από το δικαίωμα να απαιτήσει επιστροφή οποιουδήποτε ποσού που υπερβαίνει το 3%.

Η ρύθμιση αυτή θα πρέπει να πραγματοποιηθεί αργότερα από την ημερομηνία δημοσίευσης της ανωτέρω διάταξης για ένα δεδομένο ημερολογιακό έτος. Η βεβαιότητα της μεταγενέστερης ημερομηνίας της παρούσας συμφωνίας σήμερα διασφαλίζεται αυτόματα είτε με ανάρτηση σχετικών πληροφοριών στην αίτηση Μισθώσεων ΑΑΔΕ είτε με ρητή παραπομπή στο έγγραφο που περιέχει την εν λόγω διάταξη (αριθμός πράξης, άρθρο, απόσπασμα. Επίσημη Εφημερίδα) .

Και στις δύο περιπτώσεις, η σχετική σύμβαση είναι απολύτως νόμιμη και απαραβίαστη γιατί, ως γνωστόν, ισχύει βεβαιωμένη μεταγενέστερη παραίτηση από τα δικαιώματα που απορρέουν από αυτές τις μισθώσεις εφόσον περιλαμβάνεται σε έγγραφο με καθορισμένη ημερομηνία.

Σε κάθε {περίπτωση}, κατά τη γνώμη μας, αφού ο ιδιοκτήτης υποβάλει τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος για τα προαναφερόμενα ποσό, είναι εντελώς περιττό να ληφθεί υπόψη το αίτημα του ενοικιαστή για επιστροφή ποσού που υπερβαίνει το ανώτατο όριο του 3%, λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι η εφορία χρεώνει φόρο επί του δηλωθέντος ενοικίου, ακόμη και αν υπερβαίνει το προβλεπόμενο ποσό για την ανωτέρω διάταξη, και ο φορολογούμενος δεν έχει τότε καμία σημαντική και αποτελεσματική ικανότητα να ανακτήσει τη διαφορά στον αναλογούντα πληρωτέο σε αυτόν φόρο.