Ενώ στη Μύκονο η μέση τιμή των πολυτελών κατοικιών έχει φτάσει πλέον τα 10.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, που είναι 166% υψηλότερη από την προηγούμενη υψηλότερη τιμή το 2008 (3.750 ευρώ/τμ), στην Αράχοβα ή «Χειμώνες της Μυκόνου», όπως χαρακτηρισμένη ορεινή πόλη του νομού Βοιωτίας, οι τιμές των κατοικιών από 3.000 ευρώ το 2008 σήμερα μόλις φτάνουν τα 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, σημειώνοντας πτώση 47%.

Και αυτή είναι η καλύτερη {περίπτωση} στην εγχώρια αγοράστρια των χειμερινών εξοχικών, που κάποτε έγινε «σύμβολο» της «καλής ζωής».

Εξοχικές κατοικίες: οι καλύτερες χώρες στην Ευρώπη για αγοράστρια

Όπως δείχνει νέα μελέτη της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis, σε σύγκριση με τα υψηλά του 2008, παρατηρείται πολύ μεγάλη και οριζόντια μείωση στις τιμές εκκίνησης των χειμερινών εξοχικών κατοικιών σε επιλεγμένες περιοχές, δηλαδή Αράχωβα, Άγιος Αθανάσιος Πέλλας, Καρπενήσι και Τρίκαλα. Κορινθίας, που συνολικά ανέρχεται κατά μέσο όρο στο 56%.

Πιο συγκεκριμένα, τη μεγαλύτερη πτώση παρουσιάζει ο Άγιος Αθανάσιος, όπου από 3.301 ευρώ/τ.μ. το 2008, η αξίας αυτή είναι σήμερα 1.053 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. (-68%) και ακολουθεί το Καρπενήσι από 2.308 ευρώ/τ.μ. το 2008, οι τιμές σήμερα είναι 1.008 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. (-56%), Τρίκαλα Κορινθίας από 2.250 ευρώ ανά τ.μ. το 2008 σήμερα έχουν πέσει στα 1.097 ευρώ ανά τ.μ. (-51%) και τέλος η Αράχωβα, η οποία από 3.000 PLN. ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το 2008, οι μέσες τιμές είναι πλέον 1.594 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. (-47%).

Αυξάνει τα… ψίχουλα σε σχέσης με πέρυσι

Είναι χαρακτηριστικό ότι ενώ οι τιμές των κατοικιών πανελλαδικά αυξήθηκαν το γ’ τρίμηνο του 2023 κατά μέσο όρο 11,9% σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του 2022 (στοιχεία της τράπεζας της Ελλάδος), οι τιμές εκκίνησης των χειμερινών εξοχικών κατοικιών στην Αράχωβα Βοιωτίας και στο Καρπενήσι στην Ευρυτανία. σημείωσε άνοδο 2,31% και 1,61%, αντίστοιχα.

Αντίθετα, αμετάβλητες παρέμειναν οι τιμές πώλησης στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας και στα Τρίκαλα Κορινθίας.

Περισσότερες λεπτομέρειες, στην Αράχωβα από 1.558 ευρώ το τ.μ. το 2022, η τιμή εκκίνησης είναι σήμερα 1.594 ευρώ ανά τ.μ. (+2,31%), στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας από 1.050 ευρώ ανά τ.μ. το 2022 ανερχόταν σε 1.053 ευρώ ανά τ.μ. (+0,29%), στο Καρπενήσι από 992 ευρώ ανά τ.μ. το 2022, 1.008 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. (+1,61%) και στα Τρίκαλα Κορινθίας από 1.095 ευρώ ανά τ.μ. το 2022, 1.097 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. (+0,18%).

«Η εξαιρετικά θετική καλοκαιρινή σεζόν σε συνδυασμό με την υψηλή πληρότητα των διακοπών φέτος δεν μεταφράστηκε σε τάση χειμερινής εξοχικής κατοικίας, η οποία δεν οδήγησε σε σημαντική αύξηση των αξιών. Η έλλειψη παρατεταμένου χειμώνα, τα υψηλά επιτόκια δανείων και το σημαντικό κοστούς κατασκευής και ενέργειας έχουν αρνητικό αντίκτυπο στη συγκεκριμένη αγοράστρια», τονίζει ο Γιάννης Ξυλάς, ιδρυτής και επικεφαλής της Geoaxis.

Σταθερές τιμές και το 2024

Ωστόσο, η κατάσταση δεν αναμένεται να αλλάξει προς το καλύτερο την επόμενη χρονιά. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η μείωση της ζήτησης λόγω ορισμένων παραγόντων, όπως η αύξηση των επιτοκίων των δανείων, η εκτίναξη της τιμής της ενέργειας και η αύξηση των τιμών των υλικών κατασκευής/ανακαίνισης και των μισθών, σε συνδυασμό με τη συνέχιση του πολέμου στην Ουκρανία και το Ισραήλ είναι γεγονότα που αναμένεται να ασκήσουν πίεση στις αξίες.

Έτσι, η αναμονή χαμηλότερων αξιών σίγουρα θα δώσει στους πιθανούς αγοραστές παύση.

Χιλιάδες σπίτια σε αζήτητα

Παρά τη σημαντική πτώση των τιμών, αν δεν υπάρξει προσωρινή άνοδος το 2018/19, χιλιάδες σπίτια παραμένουν απούλητα και η ζήτηση παραμένει «εξαιρετικά ασθενής», λένε οι αναλυτές.

Μάλιστα, αρκετοί προγραμματιστές που επένδυσαν παίρνοντας δάνεια για την κατασκευή πολυτελών κατοικιών των οποίων το συνολικό κοστούς κατασκευής και αγοράς γης ανήλθε σε πάνω από 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. εξακολουθούν να είναι εντελώς κλειστά καθώς ακόμη και η πώληση κάτω του κόστους δεν φαίνεται να ενεργοποιεί τη ζήτηση.

Χαρακτηριστική είναι η εικόνα του Λιβαδιού της Αράχωβας, όπου μετά από κατασκευαστική φρενίτιδα -σε τέτοιο βαθμό που χτίστηκαν διπλά διαμερίσματα σχεδόν στα βάθη της λίμνης- δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα χωρίς προοπτική άμεσης πώλησης.

Η μέση επιφάνεια μιας εξοχικής κατοικίας, συμπεριλαμβανομένων των βοηθητικών δωματίων που μπορούν να διατεθούν μέσω διαφήμισης, είναι σήμερα 149 τ.μ. Η κεντρική περιοχή είναι εξαιρετικά μεγάλη και αντανακλά μια τάση προς την υπερβολή.

Οι μεγαλύτερες εκτάσεις καταγράφηκαν στην Αράχωβα στα 164 m2, λόγω του μεγάλου αριθμού νέων μεζονετών διαμερισμάτων στο Λιβάδι και οι μικρότερες στα Τρίκαλα Κορινθίας στα 130 m2, λόγω της παλαιότερης και πιο χαρακτηριστικής οικοδομικής προσφοράς.

Η μέση ηλικία μιας εξοχικής κατοικίας που διαφημίζεται είναι σήμερα 19,5 έτη. Η μεγαλύτερη ηλικία κατασκευής καταγράφηκε στα Τρίκαλα Κορινθίας – 31 ετών, και η μικρότερη στην Αράχωβα – 14 ετών.

Διαφορά φάσης

Όπως τονίζει η μελέτη, η αγοράστρια κατοικιών χειμερινής εξοχικής είναι, σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από την αγοράστρια θερινών παραθεριστικών κατοικιών, μερικό παράγωγου και όχι παράγοντας διαμόρφωσης της συνολικής εικόνας της αγοράς ακινήτων.

Ως παράγωγου, ακολουθεί τις κύριες κατευθύνσεις της αγοράς με σημαντική διαφορά φάσης, αλλά χρονικά σε 2-3 χρόνια.

Επομένως, μόνο αφού καταγραφεί πραγματική και βιώσιμη ανάπτυξη ιδεών της ελληνικής οικονομίας και μετά την ενοποίηση της αύξησης της αξίας άλλων ειδών ακίνητης περιουσίας, όπως γραφεία και καταστήματα, αυτή η αγοράστρια θα σημειώσει σημαντική ανάκαμψη αξίας.

Χαρακτηριστικά της αγοράς των χειμερινών διακοπών

Ακόμη και πριν από την πανδημία, ένα αυξανόμενο ποσοστό διαμερισμάτων τοποθετούνταν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Από τον Μάρτιο του 2019, η τάση έχει επιβραδυνθεί και τη σεζόν 2022/2023 υπάρχουν νέα σημάδια αυξημένης προσφοράς.

Η προσφοράς σε πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης θα αυξηθεί λόγω της αδυναμίας επέκτασης των τυπικών συμβάσεων μίσθωσης με την εποχή και της γενικής τάσης προς ενοικίαση αντί για αγοράστρια.

Η Αράχωβα έχει δημιουργήσει μια ιδιαίτερη κατηγορία που είναι εντελώς διαφορετική από τις άλλες περιοχές. Ωστόσο, η δυναμική της περιοχής φαίνεται να έχει σταματήσει.

Η ζήτηση έχει πέσει σε ανησυχητικά επίπεδα, κυρίως στο Καρπενήσι και τον Άγιο Αθανάσιο, καθώς οι περισσότεροι αγοραστές προέρχονται από την Ελλάδα. Τα Κορινθιακά Τρίκαλα λόγω της μικρής τους απόστασης από την Αθήνα φαίνεται να αντιστέκονται σε μεγάλη μείωση της αξίας.

Η αβεβαιότητα του άμεσου μέλλοντος, σε συνδυασμό με τη μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος, συνεχίζει να καθιστά την αγοράστρια ακινήτου για χειμερινές διακοπές μια εντελώς απρογραμμάτιστη επιλογής για τους περισσότερους Έλληνες.

Μακροπρόθεσμα, η κλιματική αλλαγή θα επηρεάσει σημαντικά τη στέγαση σε περιοχές που εξαρτώνται από χιονοδρομικά κέντρα, οι οποίες μειώνουν συνεχώς τις ημέρες εργασίας λόγω έλλειψης χιονιού.

Σημειώνεται ότι στην Ευρώπη δεν υπάρχει εύκολη χρηματοδότηση χιονοδρομικών κέντρων κάτω των 2.500 m και η αύξηση του ενεργειακού κόστους που απαιτείται για τη λειτουργία τους θα δημιουργήσει ακόμη μεγαλύτερους κινδύνους στις τοπικές αγορές.