Οι τιμές στην ελληνική αγοράστρια κατοικίας αυξάνονται με ταχύτερους ρυθμούς από ό,τι στην υπόλοιπη Ευρώπη, αναπληρώνοντας τις απώλειες μετά από μια μακρά περίοδο οικονομικής κρίσης.

Η αύξηση των επενδύσεων, ιδιαίτερα στις κατασκευές, αλλά και οι Άμεσες Ξένες Επενδύσεις (ΑΞΕ) σε ακίνητα, η ανάπτυξη ιδεών του τουρισμού και της οικονομίας του διαμοιρασμού, το πρόγραμμα Golden Visa και η συσσώρευση αποταμιεύσεων κατά την πανδημία, είναι οι παράγοντες που διαφοροποιούν το εγχώριο αγοράστρια ακινήτων από ανάλογες αγορές άλλων ανεπτυγμένων χωρών, όπου, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, παρατηρείται επιβράδυνση ή και πτώση του ρυθμού αύξησης των τιμών.

Ακίνητα: Οι τιμές πώλησης και τα ενοίκια θα εκτοξευθούν το 2023 σε Αθήνα, Πειραιά και Θεσσαλονίκη [πίνακες]

Το ερώτημα λοιπόν είναι εάν η ανοδική πορεία στην ελληνική αγοράστρια κατοικίας θα συνεχιστεί και το 2024.

Μη κυκλικοί δημογραφικοί παράγοντες, όπως η γήρανση του πληθυσμού και η αστικοποίηση, αλλά και εποχικοί λόγοι, π.χ. ειδικοί στα ακίνητα λένε ότι η έλλειψη διαμερισμάτων υψηλής ενέργειας και τα εκπαιδευτικά προγράμματα επιδότησης στέγασης «My Home» εξακολουθούν να εξασφαλίζουν υψηλή ζήτηση.

Ωστόσο, επισημαίνουν ότι το προσεχές διάστημα θα χρειαστεί να γίνουν αναπροσαρμογές τιμών, ιδίως σε ό,τι αφορά τις ζητούμενες τιμές πώλησης, καθώς υπάρχει σχετική «κούραση» των πιθανών αγοραστών, ιδιαίτερα των Ελλήνων, με {αποτέλεσμα} να συνάπτονται λιγότερες συμφωνίες.
Σε {περίπτωση} αύξησης της προσφοράς, δηλαδή εμφάνισης στην αγοράστρια ακινήτων που διατηρούν τα κεφάλαια στα συρτάρια, τα επιτόκια θα πέσουν, το κοστούς κατασκευής θα βελτιωθεί και δεν θα υπάρξουν δυσάρεστες εκπλήξεις σε γεωπολιτικό {επίπεδο}, κάτι που θα οδηγήσει σε αύξηση των τιμών της ενέργειας και συνεπώς επιμήκυνση του πληθωρισμού, διόρθωση αυτού, τουλάχιστον σε ονομαστικούς όρους, μπορεί να επιτευχθεί.

Ανοδική τάση τιμών

Η ανάκαμψη στην αγοράστρια ακινήτων κατοικιών που ξεκίνησε το 2018 συνεχίστηκε όλο το 2023, με διψήφιο ποσοστό μεταβολής των τιμών.

Σημειώνεται ότι οι τιμές των κατοικιών, σε σύγκριση με τις υψηλότερες που είχαν καταγραφεί πριν από την οικονομική κρίση, έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά 57,5%, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (στοιχεία 9ου μήνα 2023).

Συγκεκριμένα, με βάση τον δείκτη τιμών κατοικιών που ανέπτυξε η Κεντρική Τράπεζα για όλη τη χώρα, η υψηλότερη τιμή του δείκτη καταγράφηκε το 2008 (101,7), ακολουθούμενη από μια επίμονη πτωτική τάση, για να καταγράψει τη χαμηλότερη τιμή το 2017 (59).

Έκτοτε, ο δείκτης τιμών των κατοικιών παρουσίασε σταθερή ανοδική τάση, φθάνοντας στο 92,9 το τρίτο τρίμηνο του 2023, που είναι μόλις 8,65% λιγότερο από το υψηλότερο {επίπεδο} στην ιστορία.

Ο παράγοντας «εξωγήινος».

Ωστόσο, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, αυτή την περίοδο τη διαφορά στην αγοράστρια κάνουν ξένοι επενδυτές, ενώ οι αγορές από Έλληνες είναι περιορισμένες και γίνονται από ίδια κεφάλαια.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι άμεσες ξένες επενδύσεις στην αγοράστρια ακινήτων κατέγραψαν σημαντική άνοδο τον 9ο μήνα του 2023 και ανήλθαν σε καθαρές εισροές 1,644 δισ. ευρώ, υπερβαίνοντας κατά 28,7% το αντίστοιχο {επίπεδο} εισροών που καταγράφηκε το 2022 (1,277 δισ. ευρώ).

Ως εκ τούτου, δεδομένου ότι η αγοράστρια παραμένει σε μεγάλο βαθμό εξαρτημένη από την εισροή ξένων κεφαλαίων, είναι δυνατές διορθώσεις.

Ωστόσο, στο υψηλό άκρο της αγοράς οικιστικών ακινήτων, δηλαδή των πολυτελών κατοικιών, σε περιβάλλον υψηλού επιτοκίου, η Ελλάδα κατατάσσεται ως «αναδυόμενη αγοράστρια» βάσει έκθεσης του παρόχου υπηρεσιών ακινήτων Berkshire Hathaway HomeServices, που ξεχωρίζει ως κορυφαίος ευρωπαϊκός προορισμός μαζί με την Πορτογαλία και την Ισπανία, αλλά και μεταξύ αξιόλογων χωρών σε όλο τον κόσμο για τις χαμηλότερες τιμές.

Golden Visa και το παραδείγματα του Πειραιά

Βαρόμετρο της εξέλιξης της ζήτησης από το εξωτερικό αποτελεί και το πρόγραμμα «Golden Visa».

Τα τελευταία στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης δείχνουν ότι την περίοδο Ιανουαρίου – Νοεμβρίου 2023 υποβλήθηκαν 9.459 αιτήσεις για μόνιμους επενδυτές, που σημαίνει αύξηση 117% σε σύγκριση με τον 11ο μήνα του 2022. Υπήρξαν 7.752 αρχικές αιτήσεις επιχορήγησης, οι οποίες αντιστοιχεί σε επενδύσεις σε ακίνητα τουλάχιστον 1,9 δισ. ευρώ. Από την έναρξη ισχύος του στα μέσα του 2014, το πρόγραμμα έχει προσελκύσει συνολικά κεφάλαια αξίας άνω των 5 δισεκατομμυρίων ευρώ.

Ο διπλασιασμός του ορίου για την απόκτηση «χρυσής βίζας» σε 500.000 ευρώ σε δημοφιλείς επενδυτικές περιοχές για αλλοδαπούς τρίτων χωρών, συγκεκριμένα στον κεντρικό, βόρειο και νότιο τομέα της Αττικής, της Μυκόνου, της Σαντορίνης και του δήμου Θεσσαλονίκης, έχει προκαλέσει ενδιαφέρον για άλλους περιοχές όπως ο Πειραιάς, όπου το όριο επένδυσης παραμένει στις 250.000 ευρώ.

Σύμφωνα με στοιχεία του Spitogatos Property Index (SPI), ο Πειραιάς και τα προάστια του, με ανάπτυξη ιδεών 23,2% και 25,6% αντίστοιχα, αναδείχθηκαν στην Αττική «πρωταθλητές» όσον αφορά την ετήσια μεταβολή των ζητούμενων τιμών το τέταρτο τρίμηνο του 2010 σε 2023.

Ειδικότερα, η μέση τιμή εκκίνησης στον Πειραιά φτάνει σήμερα τα 2.175 ευρώ ανά τ.μ. από 1.765 ευρώ ανά τ.μ. πριν από ένα χρόνο, στις περιοχές γύρω από το μεγαλύτερο λιμάνι της χώρας, η μέση τιμή εκκίνησης έφτασε τα 1.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. έναντι 1.433 ευρώ ανά τ.μ. το τέταρτο τρίμηνο του 2022

Αυτή η μεγάλη – και σε μεγάλο βαθμό απότομη – αύξηση των ζητούμενων τιμών στον Πειραιά είναι πιθανό να είναι εποχιακή, σημειώνουν χρηματιστές και δικηγορικά γραφεία που ειδικεύονται σε εκπαιδευτικά προγράμματα επενδυτικής μετανάστευσης, επισημαίνοντας ότι πολλά ακίνητα που προσφέρονται δεν έχουν τα επενδυτικά χαρακτηριστικά που αναζητούν οι επενδυτές. , π.χ. δεν χρησιμοποιούνται εύκολα ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Οι φθηνότερες περιοχές

Στην Αττική, οι περιοχές γύρω από τον Πειραιά, παρά την τεράστια ανάπτυξη ιδεών που καταγράφεται στις απαιτήσεις των ιδιοκτητών, παραμένουν οι πιο οικονομικές.

Η δεύτερη πιο οικονομική περιοχή ως προς τις τιμές εκκίνησης πώλησης στον οικιστικό τομέα της Αττικής είναι τα δυτικά προάστια, που σημείωσαν ετήσια αύξηση 18,7% το 4ο τρίμηνο του 2023 στα €1.875/τ.μ., καθώς και η υπόλοιπη Αττική στην ίδια τιμή.

Η πιο οικονομική περιοχή της Θεσσαλονίκης βρίσκεται στον υπόλοιπο νομό, όπου οι τιμές το τέταρτο τρίμηνο του 2023 κατέγραψαν ετήσια άνοδο μόλις 1,1%, στα 821 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Εκτός από την Αττική και τη Θεσσαλονίκη, ευκαιρίες εντοπίζονται στους νομούς Πέλλας, Σερρών, Κιλκίς, Αιτωλοακαρνανίας, Άρτας, Γρεβενών, Δράμας, Ημαθίας, Ηλείας, Καστοριάς, Κοζάνης, Λέσβου, Καρδίτσας, Ροδόπης, Σάμου, Φλώρινας και Τρικάλων.

Σε όλες αυτές τις περιοχές, οι τιμές εκκίνησης των κατοικιών είναι κάτω από 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Αυτή τη στιγμή, και πάντα με βάση τα στοιχεία του δείκτη SPI, η χαμηλότερη τιμή εκκίνησης είναι στην Καστοριά, όπου καταγράφηκε η μεγαλύτερη πτώση στις μέσες τιμές εκκίνησης των κατοικιών (-15,40%), το τέταρτο τρίμηνο του 2023.