Οι επενδυτές ακινήτων που ήδη πλήττονται από υψηλά επιτόκια αντιμετωπίζουν τώρα την προοπτική σημαντικών διαγραφών λόγω των νέων ευρωπαϊκών κανόνων. Η κατάσταση γίνεται ακόμη πιο δύσκολη όταν το Bloomberg Intelligence αναφέρει ότι «Ο όγκος και ο αριθμός των ολοκληρωμένων συμφωνιών συγχωνεύσεων και εξαγορών ακινήτων στην Ευρώπη είναι κοντά σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα».

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη την περιοχή θα πρέπει να επενδύσουν τεράστια ποσά σε ανακαινίσεις για να εξασφαλίσουν ότι τα κτίριά τους δεν εκπέμπουν παράνομα επίπεδα διοξειδίου του άνθρακα ή δεν χρησιμοποιούν υπερβολικές ποσότητες ενέργειας, σύμφωνα με δικηγόρους που συμβουλεύουν τη βιομηχανία.

Πολυτελή ακίνητα: Οι κτηματομεσίτες του Ντουμπάι φέρνουν ένα ανατολίτικο παζάρι στα κορυφαία ακίνητα του Λονδίνου

Η κατάσταση “προκαλεί τεράστια προβλήματα”, δήλωσε ο Ρόρι Μπένετ, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ακινήτων Linklaters στο Λονδίνο. Τα χαρτοφυλάκια που περιέχουν ενεργειακά αναποτελεσματικά κτίρια συνεπάγονται το κοστούς “δαπανών τεράστιου ποσού κεφαλαίου για να μηδενιστούν, σε συνδυασμό με αναχρηματοδότηση ή μετασκευή με τα υψηλότερα επιτόκια που έχουμε δει εδώ και δεκαετίες”.

Αυτόν τον μήνα, οι νομοθέτες στην Ευρωπαϊκή Ένωση ενέκριναν την Οδηγία για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων. Η ανάπτυξη ιδεών θα είναι σταδιακή – που θα διαρκέσει περισσότερο από μια δεκαετία – αλλά οι ιδιοκτήτες ακινήτων που μένουν πολύ πίσω κινδυνεύουν να βρεθούν με περιουσιακά στοιχεία που δεν μπορούν πλέον να πουληθούν ή να ενοικιαστούν.

Η οδηγία στοχεύει να αναγκάσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να πραγματοποιήσουν ανακαινίσεις μεγάλης κλίμακας για να βελτιώσουν την περιβαλλοντική απόδοση των κτιρίων σε όλη την Ευρώπη και να διασφαλίσουν ότι το μπλοκ τηρεί τις δεσμεύσεις του βάσει της Συμφωνίας του Παρισιού, αναφέρει το Bloomberg.

Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, οι εργασίες ανακαίνισης σε αυτόν τον τομέα μειώνουν την ετήσια κατανάλωση ενέργειας μόνο κατά 1%. Για να ικανοποιηθούν οι κλιματικές απαιτήσεις, η ΕΕ λέει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να αυξήσουν τις δαπάνες ανακαίνισης κατά 275 δισεκατομμύρια ευρώ ετησίως.

«Είναι ένα τεράστιο χρηματικό ποσό», λέει ο Bennett. «Η πραγματικότητα είναι ότι θα υπάρξουν εκείνοι που απλά δεν μπορούν να το αντέξουν οικονομικά ή θα επιλέξουν να μην συμμορφωθούν με την οδηγία με το σκεπτικό ότι η πληρωμή προστίμου είναι, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, ευκολότερη από το να χρειάζεται να ξοδέψετε τεράστια χρηματικά ποσά από τα αποθέματά σας να βάλεις τάξη στην αποθήκη σου».

βρετανικό δίκαιο

Για τους επενδυτές ακινήτων, το νέο κύμα περιβαλλοντικών διεκδικήσεων επιδεινώνει τις επιπτώσεις των υψηλότερων επιτοκίων. Η κατάσταση αρχίζει να προσελκύει εκείνους που τώρα στοχεύουν τους πιο αδύναμους κρίκους σε μια παγκόσμια αγοράστρια ακινήτων που αγωνίζεται σε πολλαπλά μέτωπα.

Ο νέος ευρωπαϊκός νόμος για την ενεργειακή απόδοση είναι πιθανό να επηρεάσει δεκάδες χιλιάδες κτίρια σε ολόκληρη την περιοχή. Μέχρι το 2033, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα έπρεπε να έχουν ανακαινίσει το ένα τέταρτο των πιο ενεργοβόρων κτιρίων στην ΕΕ, αλλά μέχρι το 2030 όλα τα νέα κτίρια πρέπει να έχουν μηδενικές εκπομπές ρύπων.

Το Ηνωμένο Βασίλειο σχεδιάζει επίσης να εισαγάγει νομοθεσία που θα αναγκάζει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να κάνουν περιβαλλοντικές βελτιώσεις. Η Mount Street, μια εταιρεία με έδρα το Λονδίνο που διαχειρίζεται ευρωπαϊκά δάνεια ακινήτων ύψους 65 δισεκατομμυρίων ευρώ, εκτιμά ότι περίπου το 70% των εμπορικών ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο έχουν επί του παρόντος Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (EPC) C ή χαμηλότερο.

Αυτό σημαίνει ότι βρίσκονται σε προοδευτικότητα σημαντικές αναβαθμίσεις, καθώς το σχέδιο του ΗΒ δίνει σε όλους τους ιδιοκτήτες κτιρίων μια ελάχιστη βαθμολογία C έως τον Απρίλιο του 2027. Μέχρι τον Απρίλιο του 2030, η βαθμολογία ενός κτιρίου δεν μπορεί να πέσει κάτω από το Β για να παραμείνει λειτουργικό.

Ο Jim Gott, ο οποίος είναι επικεφαλής της ομάδας παρακολούθησης περιουσιακών στοιχείων της Mount Street, λέει ότι η τρέχουσα πρόταση υποδηλώνει μια επενδυτική ανάγκης ύψους 150 δισεκατομμυρίων λιρών.
«Θα δυσκολευτείς σε πολλά μέρη», είπε ο Γκοτ. «Εάν δεν εκπληρώσετε αυτούς τους στόχους (UK EPC), η ενοικίαση χώρου θα καταστεί ουσιαστικά παράνομη. Αυτό θα έχει αντίκτυπο στην κεφαλαιουχική αξίας του κτιρίου».

Σύμφωνα με τη δικηγορική εταιρεία Ashurst, επικαλούμενη στοιχεία που δημοσιεύθηκαν στο Logistics Matters, περίπου το 60% των αποθηκών στο Ηνωμένο Βασίλειο δεν θα επιτύχει βαθμολογία Β έως το 2030.

Τα «πράσινα κτίρια» έχουν ζήτηση

Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, περίπου το 85% των κτιρίων στην ΕΕ κατασκευάστηκαν πριν από το 2000. Λόγω της χαμηλής ενεργειακής τους απόδοσης, είναι οι μεγαλύτεροι χρήστες ενέργειας σε μια εποχή που τα ορυκτά καύσιμα αποτελούν τα δύο τρίτα των πηγών ενέργειας για θέρμανση και ψύξη. Η ΕΕ θέλει να μειώσει τις εκπομπές από αυτόν τον τομέα κατά 60% έως το 2030.

Τέτοιες εκτιμήσεις γίνονται ολοένα και πιο σημαντικές στις επενδυτικές διαπραγματεύσεις και στις διαδικασίες λήψης αποφάσεων, δήλωσε ο Jean-François Vandenberghe, ειδικός στα ακίνητα στην Baker McKenzie. Κάποιοι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων λαμβάνουν υπόψη τη νέα τάση, άλλοι επικεντρώνονται στην ελάφρυνση των υποχρεώσεών τους, πρόσθεσε.
Από την άλλη, τα κτίρια που είναι ήδη πράσινα είναι πιο δημοφιλή από ποτέ.

Σύμφωνα με την εταιρεία συμβούλων ακίνητης περιουσίας CBRE, το 22% των αποθεμάτων γραφείων στις μεγάλες αγορές της ΕΕ θα πιστοποιηθεί ως βιώσιμο έως τα μέσα του 2023, από 15% το 2019. Άλλη έρευνας της CBRE διαπίστωσε ότι το μέγεθος, η τοποθεσία, η ηλικία και η ανακαίνιση του κτιρίου επηρεάζονται από οι υπολοιποι