«Συνεχιζόμενες» είναι οι εξελίξεις σχετικά με την ανέγερση κτιρίων που προτιμά ο νέος κατασκευαστικός κανονισμός (ΣΑΗ – Ν. 4067/2012) με αυξημένο ύψος και επιφάνεια.

Αφενός, η νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (Συμβούλιο της Επικρατείας) θεωρεί αντισυνταγματικές τόσο τις αυξήσεις όσο και -εκτός από τον κατασκευαστικό παράγοντα- σοφίτες, μπαλκόνια και σοφίτες. Από την άλλη, το Δημοτικό Συμβούλιο του δήμου Αθηναίων στην τελευταία του συνεδρίαση ενέκρινε ομόφωνα την αναστολή για δύο χρόνια της έκδοσης οικοδομικών αδειών με χρήση παροχών ΝΟΚ, όπως αναφέρει η Οικονομική Ταχυδρομεία.

Ποια ακίνητα επιλέγουν οι Έλληνες – Η διερευνητική έρευνας της RE/MAX Greece [γραφήματα]

Μπόνους κατασκευής

Για την απόφαση του Αρείου Πάγου (662/2024), αν και οι αυξήσεις ύψους και τετραγωνικών κρίνονται αντισυνταγματικές, η υπόθεση, λόγω της σημασίας της, όπως και οι προηγούμενες εφέσεις, παραπέμφθηκε για τελεσίδικη κρίση στην Ολομέλεια. του Υπουργικού Συμβουλίου, του οποίου η απόφαση της 11ης Οκτωβρίου θα πρέπει να αναμένεται απροσδόκητα.

Το κτίριο έλαβε σημαδούρα μήκους 6,25 μέτρων

Έκκληση έγινε από την Επιτροπή Ποιότητας Ζωής Αλίμου για κτίριο που απαιτούσε επιπλέον σημαδούρα 6,25 μέτρων. Ειδικότερα, στην επίδικη οικοδομική άδεια, αντί του μέγιστου ύψους 14 μέτρων (που αντιστοιχεί στον συντελεστή ανάπτυξης 0,8) και 5 ορόφων, όπως αρμόζει στην περιοχή, εγκρίθηκε, με σωρευτική {εφαρμογή} των επίδικων διατάξεων:

(α) τελικό ύψος 21,60μ. Ειδικότερα, εγκρίθηκε ύψος 17,25 μ. (με συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 10 και 15 του ΑΔΕ), το οποίο αυξήθηκε κατά 1 μέτρο λόγω της επικάλυψης της στέγης και επιπλέον 3,40 μ. λόγω κατασκευής της σοφίτας. Υπέρβαση δηλαδή του επιτρεπόμενου ύψους κατά 6,25 μέτρα.

(β) 7 όροφοι (ισόγειο + «σοφίτα ισογείου» που αντιστοιχεί στον πρώτο όροφο + 4 όροφοι πάνω από το ισόγειο + 1 όροφος «σοφίτα» με τον κύριο ωφέλιμο χώρο στην οροφή), αντί για 5 ορόφους σύμφωνα με την Προεδρικό Διάταγμα 1978. Πρόκειται για υπέρβαση δύο ορόφων.

Σούπερ διπλασιασμός τετραγώνων

Επιπλέον, με βάση την επίμαχη οικοδομική άδεια, αντί της επιτρεπόμενης συνολικής έκτασης ανάπτυξης 425,31 m2, η πραγματική έκταση ανάπτυξης είναι 916,90 m2, εκ των οποίων 231,56 m2. Μ. αντιστοιχούν σε πατάρι, προεξοχή (κλειστό εξωτερικό) και πατάρι, που σύμφωνα με την απόφαση δεν περιλαμβάνονταν στον συντελεστή ανάπτυξης.

Με άλλα λόγια, το πλεόνασμα ανήλθε σε 491,59 τ.μ. που ισοδυναμεί με διπλασιασμό της νόμιμης επιφάνειας δόμησης και αντιστοιχεί σε συντελεστή (ΣΔ) 1,72 αντί 0,8. Σύμφωνα με την εκδοθείσα άδεια, λόγω μη συμπερίληψης στο ΣΔ, μεταξύ άλλων: σοφίτες, παράθυρα προεξοχής και σοφίτες, αλλά και λόγω της σωρευτικής εφαρμογής των ευνοϊκών διατάξεων κινήτρων του SAI, το κτίριο φέρεται να έχει συνολικά 499,74 τ.μ., οπότε φαίνεται να υπάρχει μια «μικρή» υπέρβαση μόλις 74,43 τ.μ. που αντιστοιχεί σε επιπλέον DS 0,94. Επιπρόσθετα, το υπό κατασκευή κτίριο εκτείνεται σχεδόν όλο το οικόπεδο υπόγεια για να καλύψει την αυξημένη ζήτηση για θέσεις στάθμευσης και άλλες εγκαταστάσεις.

Αντισυνταγματικές αυξήσεις ποσοστώσεων βάσει ΝΟΚ

Σύμφωνα με τους ανώτατους δικαστές, η επίμαχη οικοδομική άδεια θα πρέπει να ακυρωθεί λόγω αντίφασης βασικών διατάξεων με το Σύνταγμα, ιδίως εκείνων που ορίζουν:

– αύξηση του συντελεστή ανάπτυξης (SD) ως {αποτέλεσμα} της μειωμένης κάλυψης

– απαλλαγή από SD για μπαλκόνια, σοφίτες και παράθυρα σε προεξοχή

– αύξηση του ύψους ως {αποτέλεσμα} φύτευσης στέγης ή/και μείωση της κάλυψης

– επέκταση του υπογείου πέρα ​​από το περίγραμμα του κτιρίου μέχρι τα όρια του οικοπέδου

– προσθήκη της κύριας ωφέλιμης επιφάνειας, εκτός από το SD, στην οροφή χάρη στη φύτευση και

– Αύξηση του SD ως {αποτέλεσμα} του ενεργειακού εκσυγχρονισμού

Οι αναλυτικές ρυθμίσεις, σύμφωνα με την απόφαση του Τμήματος V του Συμβουλίου της Επικρατείας, δεν αφορούν μόνο τον «τρόπο δόμησης των κτιρίων» ούτε έχουν «τεχνικό χαρακτήρα», όπως αβάσιμα υποστηρίζει η Πολιτεία, επικαλούμενη την αιτιολογική έκθεση του ΕΔΕ. , αλλά είναι πρωτίστως πολεοδομικού χαρακτήρα, καθώς τροποποιούν τους όρους ανάπτυξης (ΣΔ, ύψος, κάλυψη κ.λπ.) που προβλέπονται στο πολεοδομικό καθεστώς των περιοχών στις οποίες χρησιμοποιούνται.

Κι αυτό γιατί, σύμφωνα με τους δικαστές, ο νομοθέτης αποφάσισε να εφαρμόσει πολεοδομική πολιτική μέσω του ΕΔΕ.σύγχυση στην ίδια νομοθεσία γενικών αρχών πολεοδομικού σχεδιασμού, ειδικών αρχών χωροταξικού σχεδιασμού (όπως εν προκειμένω) και θεμάτων κατασκευαστικού χαρακτήρα, που ενίοτε ρυθμίζονται με εξαντλητικό και σχεδόν φωτογραφικό τρόπο».

Το SAI υποστηρίζει εργολάβους

Όλες αυτές οι ρυθμίσεις οδηγούν σε σημαντικές επιβαρύνσεις. “Σκοπός είναι να μην παρασχεθεί σε ιδιωτική κατασκευαστική εταιρεία αποζημίωση που συνεπάγεται επιβαρύνσεις για τους κατοίκους της περιοχής και γενικά τους κατοίκους του κτήματος, όπως αύξηση του κόστους κατασκευής.– λένε οι δικαστές, σημειώνοντας ότι τα αμφισβητούμενα «κίνητρα» του SAI στοχεύουν κυρίως στην ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και της αγοράς ακινήτων.

Απόφαση ενδ. 5 αναφέρεται και στη νομολογία του Αρείου Πάγου, εστιάζοντας στην υπ’ αριθμ. 705/2020 απόφαση της Ολομέλειας, σύμφωνα με την οποία ο υπολογισμός του μέγιστου ύψους κτιρίων σε σχέσης με ΣΔ δεν ισχύει για οικιστικά συγκροτήματα στα οποία ειδικοί όροι ορίζονται με ειδικά κατασκευαστικά διατάγματα ενώπιον του Α.Ε.Ι.

Σωστός πολεοδομικός {σχεδιασμός}

Οι δικαστές εκτιμούν επίσης ότι το πολεοδομικό καθεστώς μιας δεδομένης περιοχής μπορεί να ρυθμιστεί από επίσημη νομοθεσία, αλλά για να είναι συνταγματικά επιτρεπτό, απαιτείται έρευνας και ανοιχτές διαβουλεύσεις με τη {συμμετοχή} των δήμων, του κοινού και {αξιολόγηση} των επιπτώσεων στο περιβάλλον πρέπει να προηγηθεί. Όπως υποστηρίζουν, είναι αδικαιολόγητη η χρήση της νομοθετικής οδού για την παράκαμψη των εγγυήσεων ορθού πολεοδομικού σχεδιασμού που εγγυάται το Σύνταγμα.

«Η αντίθετη ερμηνεία, σύμφωνα με την οποία, μετά την έναρξη ισχύος του ΑΕΕ, αυξήθηκε «αυτόματα» το μέγιστο ύψος κτιρίων σε όλες τις περιφέρειες της χώρας σε σχέσης με τον ισχύοντα συντελεστή ανάπτυξης, ανεξάρτητα από τις διατάξεις του ειδικού πολεοδομικού σχεδιασμού. , οι διατάξεις που ισχύουν σε κάθε περιοχή παραβιάζει το άρθ. 24 ενότητα 2 του Συντάγματος» – τονίζεται στην απόφαση.

Έγινε επίσης παραπομπή σε προηγούμενες αποφάσεις σχετικά με την αύξηση του ύψους των κτιρίων και τις αρνητικές συνέπειες για τους κατοίκους και το αστικό περιβάλλον.

«Πάγος» στα μπόνους δόμησης στην Αθήνα

Παράλληλα, την Τετάρτη το Δημοτικό Συμβούλιο της Αθήνας «πάγωσε» τα επιδόματα του ΝΟΚ για ύψη δόμησης και εξωπρόθεσμους συντελεστές δόμησης για δύο χρόνια, σε σχέσης με την ολοκλήρωση του νέου Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ) για την πρωτεύουσα.

Σύμφωνα με την Αντιδήμαρχο Αστικής Ανάπλασης και Ανθεκτικότητας κ. Μάρως Ευαγγελίδου, ο Δήμος Αθηναίων δεν θα αντιμετωπίσει ένα τετελεσμένο γεγονός που μπορεί να αλλοιώσει τη διατύπωση προτάσεων κατά την ερευνητική διαδικασία.

Η αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών αφορά τα ισχύοντα ανώτατα επιτρεπόμενα ύψη, που υπερβαίνουν αυτά που ορίζονται στο Βασιλικό Διάταγμα του 1955 (ΦΕΚ 249 Α709/09/1955) «περί των συνθηκών δόμησης εν Αθήναις», το «μπόνους» για δόμηση σε ύψη και στον όγκο των κτιρίων που προβλέπονται από το ΑΕΕ και τους ισχύοντες συντελεστές ανάπτυξης που υπερβαίνουν τους μέσους συντελεστές ανάπτυξης που ορίζονται στο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Δήμου Αθηναίων (ΦΕΚ 80 Δ71988), εξαιρουμένων των περιοχών του Δήμου Αθηναίων που υπάγονται σε ειδικές εντολές προστασίας.