Φορολογία Airbnb στην Ελλάδα
Τα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω Airbnb και παρόμοιων πλατφορμών υπόκεινται σε συγκεκριμένη φορολογία στην Ελλάδα. Η φορολογία ισχύει για οποιονδήποτε ιδιοκτήτη ή χρήστη που εκμισθώνει ακίνητο χωρίς παροχή πρόσθετων υπηρεσιών (π.χ., καθαριότητα, {μεταφορά}), όπως ορίζεται από τη φορολογική νομοθεσία.
Κλίμακα Φορολογίας Airbnb:
- 15% για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ.
- 35% για εισοδήματα από 12.001 έως 35.000 ευρώ.
- 45% για εισοδήματα άνω των 35.000 ευρώ.
Απαραίτητες Δηλώσεις:
- Τα εισοδήματα από Airbnb δηλώνονται στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, με καταχώριση στο Έντυπο Ε2 και στο συνολικό έντυπο Ε1.
- Για κάθε ακίνητο που ενοικιάζεται, πρέπει να γίνεται αναγγελία μίσθωσης και παραπομπή του αριθμού μητρώου ακινήτου στο μητρώο της ΑΑΔΕ.
Ειδικές Επισημάνσεις:
- Η μη δήλωση εισοδημάτων μπορεί να οδηγήσει σε αυξημένους φόρους και πρόστιμα.
- Για εκμισθώσεις που προσφέρουν επιπλέον υπηρεσίες, η δραστηριότητα θεωρείται τουριστική και φορολογείται διαφορετικά, απαιτώντας ίσως άδεια και άλλα δικαιολογητικά.
Φορολογία Εισοδημάτων από Μισθώσεις Airbnb και Booking – Τι Ισχύει στην Ελλάδα
Η Airbnb, όπως και άλλες πλατφόρμες (Booking, Expedia), είναι ηλεκτρονικές πλατφόρμες που συνδέουν οικοδεσπότες και πελάτες για την εύρεση και ενοικίαση καταλυμάτων. Όσοι ενοικιάζουν ακίνητα μέσω αυτών των πλατφορμών υπόκεινται σε συγκεκριμένη φορολογία εισοδήματος στην Ελλάδα.
Πώς Φορολογούνται τα Εισοδήματα από Βραχυχρόνιες Μισθώσεις:
Τα εισοδήματα από μισθώσεις ακινήτων που πραγματοποιούνται μέσω πλατφορμών όπως Airbnb και Booking θεωρούνται «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» και φορολογούνται αυτοτελώς με την παρακάτω κλίμακα:
- 15% για ετήσια εισοδήματα έως 12.000 ευρώ.
- 35% για ετήσια εισοδήματα από 12.001 έως 35.000 ευρώ.
- 45% για ετήσια εισοδήματα άνω των 35.000 ευρώ.
Υποχρεώσεις των Ιδιοκτητών:
- Καταχώριση Μισθώσεων στην ΑΑΔΕ: Ο ιδιοκτήτης πρέπει να καταχωρεί όλες τις μισθώσεις στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, δηλώνοντας τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και διασφαλίζοντας τη φορολογική συμμόρφωση.
- Δηλώσεις Εισοδήματος: Τα εισοδήματα δηλώνονται στα έντυπα Ε2 και Ε1 στη φορολογική δήλωση, μαζί με τα υπόλοιπα εισοδήματα.
Σημαντικές Διευκρινίσεις:
- Εάν ο ιδιοκτήτης προσφέρει επιπλέον υπηρεσίες όπως καθημερινή καθαριότητα ή γεύματα, τότε το εισόδημα ενδέχεται να θεωρηθεί «τουριστική δραστηριότητα», με διαφορετική φορολογική μεταχείριση και υποχρεώσεις.
- Η μη καταχώριση μισθώσεων ή η μη συμμόρφωση με τις δηλωτικές υποχρεώσεις ενδέχεται να επιφέρει πρόστιμα και αυξημένη φορολογία.
Η σωστή δήλωση και καταχώριση των εισοδημάτων εξασφαλίζει την αποφυγή νομικών και οικονομικών επιβαρύνσεων για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που ενοικιάζουν μέσω Airbnb, Booking και άλλων πλατφορμών.
Βραχυχρόνια Μίσθωση – Ορισμός και Φορολογία Airbnb
Τι Είναι η Βραχυχρόνια Μίσθωση
Η βραχυχρόνια μίσθωση αναφέρεται σε ενοικιάσεις ακινήτων που διαρκούν έως 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Για νησιά με πληθυσμό κάτω των 10.000 κατοίκων, το όριο μειώνεται σε 60 ημέρες. Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις παρέχονται κυρίως βασικές υπηρεσίες, όπως η παροχή κλινοσκεπασμάτων και καθαρισμός. Εάν προσφέρονται επιπλέον υπηρεσίες, αυτές αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα, με διαφορετικές νομικές και φορολογικές ρυθμίσεις.
Φορολογία Airbnb
Με τον νόμο 4446/2016, εισήχθη για πρώτη φορά κανονιστικό πλαίσιο για την πρόσκαιρη και βραχυχρόνια εκμίσθωση καταλυμάτων μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών, όπως η Airbnb. Ο νόμος αυτός ρυθμίζει τη φορολογία των εσόδων που προέρχονται από τη βραχυχρόνια μίσθωση, με σκοπό την καταπολέμηση της παραοικονομίας.
Φορολογική Κλίμακα
Η φορολογία των εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις πραγματοποιείται με την εξής κλίμακα:
- 15% για ετήσια εισοδήματα έως 12.000 ευρώ.
- 35% για ετήσια εισοδήματα από 12.001 έως 35.000 ευρώ.
- 45% για ετήσια εισοδήματα άνω των 35.000 ευρώ.
Υποχρεώσεις Δηλώσεων
Οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα μέσω Airbnb ή άλλων παρόμοιων πλατφορμών οφείλουν να δηλώνουν τα εισοδήματά τους στην ΑΑΔΕ και να καταχωρούν τις μισθώσεις στο Ε2 και Ε1.
Η σωστή {εφαρμογή} των ρυθμίσεων και η τήρηση των φορολογικών υποχρεώσεων είναι κρίσιμη για την αποφυγή νομικών επιπλοκών και την ασφάλιση της νομιμότητας των δραστηριοτήτων τους.
Το εισόδημα που προέρχεται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου είναι υποχρεωτικό να δηλώνεται από κάθε φυσικό πρόσωπο, καθώς θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Οι φορολογούμενοι που εισέπραξαν εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις το 2023 πρέπει να τα συμπεριλάβουν στη φορολογική τους δήλωση.
Διαδικασία Δήλωσης
- Εντύπωση Ε2: Αρχικά, τα εισοδήματα θα αποτυπωθούν αναλυτικά στον έντυπο Ε2.
- {Μεταφορά} στο Ε1: Στη συνέχεια, τα ποσά αυτά θα μεταφερθούν αυτόματα στο έντυπο Ε1 της φορολογικής δήλωσης.
Φορολογία Εισοδημάτων από Βραχυχρόνιες Μισθώσεις
Τα μισθώματα φορολογούνται σύμφωνα με την εξής κλίμακα:
- 15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ.
- 35% για εισόδημα από 12.001 έως 35.000 ευρώ.
- 45% για εισόδημα άνω των 35.000 ευρώ.
Η σωστή δήλωση αυτών των εσόδων είναι κρίσιμη για την τήρηση των φορολογικών υποχρεώσεων και την αποφυγή ενδεχόμενων νομικών προβλημάτων.
Φορολογία ατομικής επιχείρησης / Φορολογία airbnb.
Όταν το εισόδημα λογίζεται ως εισόδημα προερχόμενο από ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα, τότε φορολογείται ως εξής:
Κλιμάκιο εισοδήματος | Φορολογικός συντελεστής | Φόρος κλιμακίου | Σύνολο | |
Εισοδήματος | Φόρου | |||
€ | € | |||
10.000 | 9% | 900 | 10.000 | 900 |
10.000 | 22% | 2.200 | 20.000 | 3.100 |
10.000 | 28% | 2.800 | 30.000 | 5.900 |
10.000 | 36% | 3.600 | 40.000 | 9.500 |
Υπερβάλλον | 44% |
Φορολογία Ατομικών Επιχειρήσεων
Στις ατομικές επιχειρήσεις, ο φορολογικός συντελεστής ανέρχεται σε 55%, ο οποίος για το πρώτο έτος λειτουργίας έχει έκπτωση 50%. Αυτό σημαίνει ότι κατά την πρώτη χρονιά, οι ατομικές επιχειρήσεις θα φορολογηθούν με συντελεστή 27,5% (το μισό του 55%).
Χαρακτηριστικά Φορολογίας
- Έναρξη Φορολογίας: Δεν υπάρχει αφορολόγητο όριο για τις ατομικές επιχειρήσεις, και η φορολογία ξεκινά από το πρώτο ευρώ κέρδους.
- Δήλωση Ζημιών ή Μηδενικών Κερδών:
- Εάν μια ατομική επιχειρηματίας δηλώνει ζημιές ή μηδενικά κέρδη, ο {επαγγελματίας} φορολογείται με βάση τα τεκμήρια.
- Αυτά περιλαμβάνουν:
- Τεκμήριο διαβίωσης (π.χ., για άγαμο, το ποσό είναι 3.000 ευρώ).
- Τεκμήρια για αυτοκίνητο, κατοικία, δάνειο, κ.λπ.
Η φορολογική διαδικασία και οι υποχρεώσεις μπορεί να είναι πολύπλοκες, γι’ αυτό οι επαγγελματίες θα πρέπει να παρακολουθούν προσεκτικά τις ρυθμίσεις και να συνεργάζονται με λογιστές για να διασφαλίσουν τη συμμόρφωση με τις φορολογικές υποχρεώσεις.
Φ.Π.Α. και Τέλος Διαμονής
Οι μισθωτές κατοικιών που εμπλέκονται σε βραχυχρόνιες μισθώσεις απαλλάσσονται από το τέλος διαμονής. Επιπλέον, το εισόδημα που προκύπτει από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού απαλλάσσεται από τον Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.).
Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης
Ο διαχειριστής ακινήτου ορίζεται ως το φυσικό ή νομικό πρόσωπο που αναλαμβάνει την ανάρτηση του ακινήτου σε ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωσή του. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb πρέπει να δηλώνονται από τον διαχειριστή στην ηλεκτρονική {εφαρμογή} της ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων) και συγκεκριμένα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Κατά την εγγραφή, ο διαχειριστής λαμβάνει αριθμό εγγραφής για κάθε εκμισθούμενο ακίνητο, ο οποίος είναι απαραίτητος για τη φορολογία των εισοδημάτων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αυτή η διαδικασία διασφαλίζει τη συμμόρφωση με τις φορολογικές υποχρεώσεις και την κανονιστική ρύθμιση της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης
Ο διαχειριστής ακινήτου μπορεί να είναι ένα από τα παρακάτω πρόσωπα:
- Ο κύριος του ακινήτου – Το άτομο που κατέχει πλήρως την ιδιοκτησία του ακινήτου.
- Ο νομέας – Το άτομο που κατέχει το ακίνητο χωρίς να είναι ο ιδιοκτήτης, αλλά έχει την εξουσία να το χρησιμοποιεί.
- Ο επικαρπωτής – Το άτομο που έχει το δικαίωμα χρήσης και καρπών του ακινήτου, αν και η πλήρης ιδιοκτησία ανήκει σε άλλο πρόσωπο.
- Ο υπεκμισθωτής – Το άτομο που ενοικιάζει το ακίνητο σε άλλους, έχοντας πρώτα ενοικιάσει αυτό το ακίνητο από τον ιδιοκτήτη.
- Τρίτος στον οποίο ανατίθεται το καθήκον αυτό, ο οποίος μπορεί να είναι:
- Ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς – Κάποιος που αναλαμβάνει τη {διαχείριση} της κληρονομιάς που δεν έχει ακόμα κληρονομηθεί.
- Ο εκκαθαριστής κληρονομιάς – Το πρόσωπο που είναι υπεύθυνο για την εκκαθάριση και {διαχείριση} των περιουσιακών στοιχείων της κληρονομιάς.
- Ο εκτελεστής διαθήκης – Το άτομο που αναλαμβάνει την πραγματοποίηση των διατάξεων της διαθήκης.
- Ο σύνδικος πτώχευσης – Το άτομο που αναλαμβάνει τη {διαχείριση} της περιουσίας μιας επιχείρησης ή ενός ατόμου που έχει πτωχεύσει.
- Ο προσωρινός διαχειριστής – Κάποιος που αναλαμβάνει προσωρινά τη {διαχείριση} ενός ακινήτου.
- Ο μεσεγγυούχος – Το πρόσωπο που διαχειρίζεται ένα ακίνητο για λογαριασμό άλλου.
- Ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα – Το άτομο που ασκεί τη γονική μέριμνα ή υποστηρίζει κάποιον νομικά.
Αυτοί οι ρόλοι διασφαλίζουν τη σωστή {διαχείριση} και λειτουργία των ακινήτων που εκμισθώνονται βραχυχρόνια, ενώ παράλληλα καλύπτουν τις νομικές υποχρεώσεις που απορρέουν από τη φορολογία και τις διαδικασίες καταχώρησης.
Υποχρεώσεις Διαχειριστή Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης
Ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει τις παρακάτω υποχρεώσεις:
- Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής: Ο διαχειριστής πρέπει να εγγραφεί στο ειδικό μητρώο της ΑΑΔΕ.
- Ανάρτηση του Ακινήτου: Ο διαχειριστής οφείλει να αναρτήσει το ακίνητο στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού (π.χ. Airbnb, Booking), αναγράφοντας υποχρεωτικά τον αριθμό εγγραφής του στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
- Υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής: Πρέπει να υποβάλλει δήλωση για κάθε μισθωτή, καταγράφοντας τις λεπτομέρειες της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
- Καταχώρηση Στοιχείων στο Μητρώο: Ο διαχειριστής πρέπει να καταχωρεί στοιχεία που σχετίζονται με τα δικαιώματα εισοδήματος, όπως οι συνδικαιούχοι και τα ποσοστά τους, για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος σύμφωνα με τον νόμο.
- Κατάθεση Ποσού στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ): Ο διαχειριστής έχει την υποχρέωση να καταθέσει το ποσό που αναλογεί σε αγνώστους δικαιούχους εισοδήματος, οι οποίοι δεν ήταν γνωστοί κατά την εγγραφή του ακινήτου στο μητρώο. Η κατάθεση αυτή πρέπει να γίνει μέχρι την ημερομηνία οριστικοποίησης της εικόνας του Μητρώου και πρέπει να αναφέρεται στο γραμμάτιο σύστασης χρηματικής παρακαταθήκης.
Αυτές οι υποχρεώσεις διασφαλίζουν τη συμμόρφωση με τη νομοθεσία και τη σωστή λειτουργία της βραχυχρόνιας μίσθωσης, προστατεύοντας τόσο τον διαχειριστή όσο και τους ενοικιαστές.
Επιβολή Κυρώσεων για Διαχειριστές Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης
Η μη συμμόρφωση του διαχειριστή ακινήτου με τις υποχρεώσεις του στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής οδηγεί σε αυστηρές κυρώσεις. Σε {περίπτωση} παραβάσεων, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ για κάθε μία από τις παρακάτω περιπτώσεις:
- Παράλειψη Εγγραφής: Εάν ο διαχειριστής δεν εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
- Μη Εμφανής Αναγραφή Αριθμού Εγγραφής: Εάν ο αριθμός εγγραφής του ακινήτου δεν αναγράφεται με σαφήνεια κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε άλλα μέσα προβολής.
Αυτές οι ποινές ενισχύουν τη συμμόρφωση με τη νομοθεσία και διασφαλίζουν τη διαφάνεια στην αγοράστρια βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Επίσης, επιβάλλεται πρόστιμο 100 ευρώ σε {περίπτωση} εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.
Περιορισμοί Βραχυχρόνιας Μίσθωσης
Η ραγδαία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb και η Booking έχει οδηγήσει στην ανάγκης επιβολής περιορισμών, προκειμένου να διαχειριστεί η κατάσταση στην αγοράστρια ακινήτων και να περιοριστεί η αύξηση των τιμών ενοικίων. Οι περιορισμοί αυτοί περιλαμβάνουν:
- Αριθμός Ακινήτων ανά ΑΦΜ: Υπάρχει περιορισμός στον αριθμό των ακινήτων που μπορεί να εκμεταλλεύεται κάθε δικαιούχος εισοδήματος με το ίδιο ΑΦΜ.
- Ανώτατο Όριο Ημερών Μίσθωσης: Για κάθε ακίνητο, η διάρκεια βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν πρέπει να υπερβαίνει:
- 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος για περιοχές με πληθυσμό άνω των 10.000 κατοίκων.
- 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος για νησιά με πληθυσμό κάτω των 10.000 κατοίκων.
- Υπέρβαση Διάρκειας: Η υπέρβαση των ανωτάτων ορίων ημερών επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή από όλα τα ακίνητα δεν ξεπερνά τις 12.000 ευρώ κατά το συγκεκριμένο φορολογικό έτος.
Πρόστιμο για Εκπρόθεσμη Υποβολή
Επιπλέον, επιβάλλεται πρόστιμο 100 ευρώ σε {περίπτωση} εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, ενισχύοντας τη σημασία της έγκαιρης συμμόρφωσης με τις νομικές υποχρεώσεις.
Αυτοί οι περιορισμοί και οι κυρώσεις στοχεύουν στη ρύθμιση της αγοράς και στην προστασία των δικαιωμάτων των ενοικιαστών και των διαχειριστών ακινήτων.