Αναμένοντας θετικές προοπτικές για την εγχώρια αγοράστρια ακινήτων, πιθανή μείωση των επιτοκίων από το δεύτερο εξάμηνο του 2024 και πιθανή βελτίωση της ρευστότητας της αγοράς, οι Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητα (ΑΕΕΑΠ) «παλεύουν» αυτή τη στιγμή με μεγάλες εκπτώσεις στις μετοχές τους σε σχέσης στην καθαρή αξίας ενεργητικού τους (NAV).

Αν και δεν πρόκειται για αποκλειστικά ελληνικό φαινόμενο, καθώς παρόμοια εικόνα επικρατεί σε όλη την Ευρώπη (έκπτωση 40%) και σε όλο τον κόσμο (μέση έκπτωση 30%), οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ παρουσιάζονται με ιδιαίτερα αυξημένη έκπτωση αυτή τη στιγμή, τονίζει. στην έκθεσή του Alpha Finance.

ΗΠΑ: Δύο «ταχύτητες» της αγοράς ακινήτων με υψηλά επιτόκια

Μάλιστα, το «αγκάθι» της έκπτωσης δεν αφορά μόνο τις ήδη εισηγμένες ΑΕΕΑΠ και όσες ετοιμάζονται να εισέλθουν στο ΧΑΑ, αλλά και εκείνες που κατά τη γνώμη μου θα πρέπει να επεκτείνουν την ελεύθερη κυκλοφορία τους.

Σύμφωνα με το χρηματιστήριο, η αύξηση των επιτοκίων και οι ανησυχίες για την κατάσταση στις αγορές ακινήτων είναι οι βασικοί λόγοι της μεγάλης έκπτωσης στην οποία εισηγείται σήμερα η ευρωπαϊκή ΑΕΕΑΠ, η οποία καθιστά τις αποτιμήσεις στο σημερινό {επίπεδο} από τις χειρότερες των δύο τελευταίων δεκαετίες.

Με τη σειρά της, η σχετική ανάλυση κειμένου του Εθνικού Χρηματιστηρίου έδειξε ότι οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ δικαιολογούνται να διαπραγματεύονται με χαμηλότερη έκπτωση από τις ευρωπαϊκές, διότι α) εκτός από μεγαλύτερη διαφορά (spread) μεταξύ κερδοφορίας και ενοικίων πιστωτικού κόστους, β) είναι χαρακτηρίζεται από μεγαλύτερη διαφορά κερδοφορίας σε σύγκριση με τα κρατικά ομόλογα και (γ) η ελληνική αγοράστρια ακινήτων υψηλής ποιότητας είναι σχετικά μικρή και συγκεντρωμένη σε λίγους μεγάλους παίκτες και επομένως λιγότερο επιρρεπής σε ανταγωνιστικές πιέσεις.

Αξίας του ακινήτου

Πρέπει να σημειωθεί ότι τα χαρτοφυλάκια της ελληνικής ΑΕΑΑΠ είναι αρκετά διαφοροποιημένα.

Εκτός από τα παραδοσιακά ακίνητα γραφείων και εμπορικών (λιανικών) ακινήτων, τα τελευταία χρόνια έχουν προστεθεί εναλλακτικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, όπως logistics, φιλοξενία, κατοικίες, φοιτητικά καταλύματα, ακόμη και σχολεία.

Οι συνολικές επενδύσεις σε ακίνητα των 9 βασικών ΑΕΕΑΠ της χώρας (εισηγμένες και μη) στο τέλος του πρώτου 6μήνου ξεπέρασαν τα 4,6 δισ. ευρώ, σύμφωνα με στοιχεία που επεξεργάστηκε η Ένωση Θεσμικών Επενδυτών.

Προοπτικές

Σε κάθε {περίπτωση}, όλοι οι αναλυτές συμφωνούν ότι οι προοπτικές ανάπτυξης και επενδύσεων στην ελληνική αγοράστρια ακινήτων παραμένουν σταθερά θετικές, παρά τη σημαντική επιδείνωση του διεθνούς κλίματος στον τομέα αυτό.

Οι θετικές μακροοικονομικές τάσεις, η αύξηση των άμεσων ξένων επενδύσεων και του τουρισμού και πιθανή αύξηση της χρηματοδότησης από τον τραπεζικό τομέα ευνοούν αυτήν την κατεύθυνση.

Σύμφωνα με διευθυντή ακινήτων που συμμετείχε στη φετινή μελέτη Emerging Trends in Real Estate, που διεξήχθη από την PwC για λογαριασμό του Urban Land Institute (ULI), «η ελληνική αγοράστρια αναπτύσσεται με ταχύτερους ρυθμούς από την υπόλοιπη Ευρώπη, κάνοντας για τη χαμένη γη μετά από μια μακρά περίοδο οικονομικής κρίσης».

Πρόλογος των ιδιοτήτων Orilin

Δεδομένου ότι η Orilina Properties βρίσκεται στο κατώφλι του AX, λίγες εβδομάδες μετά την πρόλογος των Trade Estates (όμιλος Fourlis), το ανταλλακτήριο θα «μετρήσει» σύντομα 8 εισηγμένες ΑΕΕΑΠ, με μόνο τη Noval (όμιλος Viohalco) εκτός (η SB έλαβε επιπλέον καταληκτική ημερομηνία του Οκτωβρίου 2025, αν και η ακριβής ημερομηνία εισόδου στο ΧΑΑ δεν είναι ακόμη γνωστή).

Στόχος της Orilina Properties, η οποία θα βγει στο χρηματιστήριο στις 4-6 Δεκεμβρίου, είναι να συγκεντρώσει περίπου 30 εκατ. ευρώ. Το εύρος τιμών της προσφοράς για έως και 32.200.000 νέες μετοχές προς έκδοση είναι μεταξύ 0,91 και 0,95 ευρώ.

Η τελική τιμή προσφοράς θα καθοριστεί με βάση τις προσφορές που υποβάλλονται από ειδικούς επενδυτές ως μέρος της τιμής προσφοράς που περιλαμβάνεται στο Ηλεκτρονικό Βιβλίο Προσφορών. Θα εκδοθούν επίσης 1.018.440 μετοχές, οι οποίες θα προέλθουν από την κεφαλαιοποίηση αδιανέμητων κερδών προηγούμενων ετών και οι οποίες θα διανεμηθούν δωρεάν μεταξύ δύο εκτελεστικών μελών του Διοικητικού Συμβουλίου και τεσσάρων επιλεγμένων μελών του διοικητικού προσωπικού της εταιρείας.

Στο Ελληνικό επενδυτικά ταμεία

Τα κεφάλαια που θα συγκεντρωθούν θα καλύψουν τις οικονομικές ανάγκες των επενδύσεων συνολικού ύψους 77,4 εκατ. ευρώ που προωθεί η ΑΕΕΑΠ στο Ελληνικό.

Συγκεκριμένα, σε διάστημα 36 μηνών, η ΑΕΕΑΠ της οικογένειας Νάτση θα διαθέσει 27,3 εκατ. ευρώ για την ανέγερση συγκροτήματος πολυτελών κατοικιών συνολικής επιφάνειας άνω των 4.900 τ.μ., με υπόγειες θέσεις στάθμευσης και αποθήκες, στην οδό ul. συνολικής επιφάνειας οικοπέδου 22.795, 21 τ.μ.

Όπως αναφέρεται στις πληροφορίες, πρόκειται για διαμερίσματα πολλαπλών επιπέδων και μεζονέτας με ιδιωτικές πισίνες και κήπους, υπόγειους και υπέργειους χώρους στάθμευσης, καθώς και χώρους αναψυχής («sea Square», «jogging loop»), διαθέσιμα σε όλους τους κατοίκους. και πλήρως φυλασσόμενο, με ξεχωριστή είσοδο. Η συγκεκριμένη επένδυση θα κοστίσει περίπου 60 εκατ. ευρώ.

Η Orilina θα διαθέσει τα υπόλοιπα 2,5 εκατομμύρια PLN εντός 24 μηνών για μια δεύτερη επένδυση συνολικής αξίας 20 εκατομμυρίων ευρώ, η οποία αφορά την ανέγερση Private Members Club συνολικής επιφάνειας 1.340 m2 με υπόγειους βοηθητικούς χώρους σε οικόπεδο 24.553 τ.μ., εφάπτεται του οικοπέδου στο οποίο βρίσκονται οι πολυτελείς κατοικίες.

Τα δύο αυτά οικόπεδα βρίσκονται μπροστά από το παραθαλάσσιο ακίνητο του Ελληνικού, στην ευρύτερη περιοχή του Αγίου Κοσμά και κοντά στον οικιστικό πύργο Riviera Tower, αλλά και στο εμπορικό κέντρο Riviera Galleria.

Η κατασκευή και των δύο έργων έχει προγραμματιστεί να ξεκινήσει το 2024 και η ημερομηνία ολοκλήρωσης του συγκροτήματος κατοικιών είναι το 2026.

Στα τέλη του 2022 η εταιρεία συνήψε επταετές ομολογιακό δάνειο ύψους 50 εκατ. ευρώ για τη χρηματοδότηση δύο επενδύσεων στο Ελληνικό. Μέχρι τις 30 Ιουνίου 2023, ο όμιλος είχε πληρώσει 7,5 εκατομμύρια ευρώ.

Το ενημερωτικό δελτίο δείχνει ότι στόχος της εταιρείας είναι και η προπώληση κατοικιών. Όσον αφορά τα μελλοντικά περιουσιακά στοιχεία του Private Club, το 10% μπορεί να μεταβιβαστεί σε τρίτους και το υπόλοιπο προορίζεται για μακροχρόνια αποθήκευση.

Χαρτοφυλάκιο

Ο όμιλος κατέχει 15 ακίνητα συνολικής επιφάνειας 70.311 τ.μ. και η συνολική αξίας του χαρτοφυλακίου στις 30 Ιουνίου 2023 είναι 137,46 εκατ. ευρώ. Πρόκειται κυρίως για καταστήματα και γραφεία. Οι μισθωτές είναι μεγάλες εταιρείες όπως η Ελλάκτωρ, Κορρές, Τράπεζα Πειραιώς, καθώς και εμπορικές εταιρείες όπως οι Ελληνικές Υπεραγορές Σκλαβενίτης Jumbo, Dixons, Green Cola Hellas κ.λπ. Οι όμιλοι Σκλαβενίτης και Ελλάκτωρ μαζί αντιπροσωπεύουν πάνω από το 61% των ετήσιων εσόδων της Orilina. χαρτοφυλάκιο.

Εκτιμάται ότι οι μετοχές της εταιρείας θα αρχίσουν να διαπραγματεύονται στη Ρυθμιζόμενη Αγοράστρια AHA στις 11 Δεκεμβρίου 2023.