Η κυβέρνηση εξετάζει το ενδεχόμενο να παρατείνει την αναστολή του ΦΠΑ 24% στην πρώτη πώληση νεόδμητων κατοικιών και του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών 15% στη μεταβίβαση ιδιοκτησίας ακινήτων, σε μια προσπάθειας να μειώσει το κοστούς αγοράς κατοικίας και να διατηρήσει την κατασκευαστική δραστηριότητα σε άνοδο. Το επόμενο διάστημα πρόκειται να ληφθούν οριστικές αποφάσεις και οι σχετικές ανακοινώσεις -σύμφωνα με τις πληροφορίες- θα τεθούν στο πλαίσιο της Διεθνούς Έκθεσης στη Θεσσαλονίκη.

Πληροφορίες αναφέρουν ότι οι οικονομολόγοι εξετάζουν το ενδεχόμενο να παρατείνουν την αναστολή και των δύο λύσεων για ένα ή δύο χρόνια, αφήνοντας αμετάβλητο το φορολογικό καθεστώς που εφαρμόζεται στην αγοράστρια ακινήτων. Αυτή η επιλογής σχετίζεται άμεσα με τις συνθήκες της αγοράς κατοικίας, όπου η ζήτηση συνεχίζει να ξεπερνά την προσφοράς νέων κατοικιών και το κοστούς κατασκευής παραμένει υψηλό λόγω της αύξησης των τιμών των δομικών υλικών, της ενέργειας και του κόστους χρηματοδότησης.

Το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας εκτιμά ότι η αποκατάσταση του ΦΠΑ στην πρώτη πώληση νεόδμητων κατοικιών θα επιβαρύνει σημαντικά το κοστούς απόκτησης ακινήτων, περιορίζοντας τη ζήτηση και επηρεάζοντας αρνητικά την κατασκευαστική δραστηριότητα σε μια περίοδο που εξακολουθεί να υπάρχει έλλειψη διαθέσιμης στέγης στη χώρα.

Τι σημαίνει αναστολή ΦΠΑ;

Ο ΦΠΑ δεν ισχύει για όλες τις πωλήσεις ακινήτων, αλλά μόνο για την πρώτη πώληση νεόδμητων κατοικιών από κατασκευαστική ή αναπτυξιακή εταιρεία. Ωστόσο, οι μεταβιβάσεις μεταχειρισμένων κατοικιών εξακολουθούν να υπόκεινται σε φόρο μεταβίβασης ακινήτων, ο οποίος είναι 3%.

Το μέτρο αυτό εισήχθη το 2006 στο πλαίσιο της εναρμόνισης της ελληνικής νομοθεσίας με το ευρωπαϊκό σύστημα ΦΠΑ. Ωστόσο, από το 2020, η {εφαρμογή} του έχει ανασταλεί διαδοχικά για τη στήριξη της αγοράς ακινήτων και την τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας.

Η διαφορά μεταξύ των δύο καθεστώτων είναι ιδιαίτερα σημαντική. Σήμερα, ο αγοραστής μιας νεόδμητης κατοικίας που υπόκειται στο μορατόριουμ πληρώνει μόνο φόρο μεταβίβασης 3%. Εάν επαναφερθεί ο ΦΠΑ 24%, το τελικό κοστούς αγοράς θα αυξηθεί σημαντικά, ειδικά για κατοικίες υψηλότερης αξίας.

Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι τέτοιες εξελίξεις θα μπορούσαν τουλάχιστον εν μέρει να μεταφερθούν στις τελικές τιμές των ακινήτων, γεγονός που θα είχε ακόμη πιο αρνητικό αντίκτυπο σε μια αγοράστρια όπου το κοστούς στέγασης έχει ήδη αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Παράλληλα, εκτιμούν ότι η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης θα επηρεάσει και τα επενδυτικά σχέδια των κατασκευαστικών εταιρειών, καθώς θα περιορίσει την ελκυστικότητα των νέων επενδύσεων.

Ευρωπαϊκές εμπειρίες

Η επιβολή ΦΠΑ στην πρώτη πώληση νεόδμητων κατοικιών είναι κοινή πρακτική στις περισσότερες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ωστόσο, μερικές πολιτείες εφαρμόζουν μειωμένους συντελεστές ή ειδικά φορολογικά συστήματα για τις πρωτεύουσες κατοικίες για να μειώσουν την επιβάρυνση των αγοραστών.

Με τη σειρά του, στην Ελλάδα ο βασικός συντελεστής ΦΠΑ είναι 24% και είναι από τους υψηλότερους στην Ευρώπη. Αυτό σημαίνει ότι η αποκατάστασή του θα είχε πολύ μεγαλύτερο αντίκτυπο στο τελικό κοστούς αγοράς από ό,τι σε άλλες ευρωπαϊκές αγορές.

Γιατί ο φόρος υπεραξίας παραμένει «παγωμένος».

Διαφορετική είναι η κατάσταση με τον φόρο υπεραξίας, ο οποίος επιβάλλεται στα κέρδη από την πώληση ακινήτων και βαρύνει τον πωλητή και όχι τον αγοραστή.

Για το λόγο αυτό, οι αναλυτές εκτιμούν ότι η αποκατάστασή του δεν θα οδηγήσει αυτόματα σε αύξηση των τιμών των ακινήτων. Ωστόσο, αυτό μπορεί να έχει αντίκτυπο στον αριθμό των συναλλαγών, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες ενδέχεται να αναβάλουν την πώληση του ακινήτου τους για να αποφύγουν φορολογικές υποχρεώσεις.

Αρκετές ευρωπαϊκές χώρες έχουν παρόμοιους φόρους υπεραξίας, αλλά υπάρχουν εξαιρέσεις και απαλλαγές, για παραδείγματα για κύριες κατοικίες ή μακροχρόνια ακίνητα. Η διεθνής εμπειρίας δείχνει ότι η διαμόρφωση των τιμών εξαρτάται κυρίως από τη ζήτηση, τα επιτόκια, το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών και τη γενική οικονομική κατάσταση, και σε μικρότερο βαθμό από έναν συγκεκριμένο φόρο.

Οι αποφάσεις αφορούν θέματα στέγασης

Οι σκέψεις για περαιτέρω παράταση και των δύο αναστολών εντάσσονται στο ευρύτερο πλαίσιο των παρεμβάσεων στην αγοράστρια κατοικίας που εξετάζει η κυβέρνηση, τη στιγμή που η εύρεση οικονομικά προσιτής στέγης είναι ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα για τα νοικοκυριά.

Οι οικονομικοί αναλυτές προσπαθούν να αποφύγουν κινήσεις που θα μπορούσαν να αυξήσουν περαιτέρω το κοστούς αγοράς ή να περιορίσουν την κατασκευαστική δραστηριότητα, θεωρώντας την αύξηση της προσφοράς νέων διαμερισμάτων ως βασική προϋπόθεση για τη σταδιακή άμβλυνση της πίεσης των τιμών.

Οι τελικές αποφάσεις αναμένονται τους επόμενους μήνες. Εάν επιβεβαιωθεί η παράταση της αναστολής τόσο του ΦΠΑ όσο και του φόρου υπεραξίας, η αγοράστρια ακινήτων θα συνεχίσει να λειτουργεί με το ισχύον φορολογικό καθεστώς, αποφεύγοντας –τουλάχιστον προς το παρόν– δύο αλλαγές που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τόσο το κοστούς αγοράς όσο και τον ρυθμό των συναλλαγών.